Introducción

1Aunque se trata de un desarrollo relativamente reciente, el impacto de las plataformas peer-to-peer (P2P) dirigidas al alojamiento de visitantes dentro de la industria turística ha sido ampliamente estudiado, sobre todo en Estados Unidos y algunos países europeos. Estos estudios suelen examinar los efectos de estas plataformas en la disponibilidad de alquileres a largo plazo y en los precios del mercado de alquiler (Wachsmuth, 2018; Garcia-López et al., 2020; Söderström et al, 2021; Rongvaux, 2022), los procesos de gentrificación (Mermet, 2017; Calvo et al., 2018; Jover y Parra, 2019; Jover y Cocola-Gant, 2022; Cocola-Gant et al., 2020) y las burbujas turísticas (Cocola-Gant, 2016; Ioannides et al., 2019). Se ha prestado una atención adicional a la competencia con los servicios de alojamiento regulados y sujetos a impuestos y a la normativa que regula este nicho de mercado (Branco, 2019; Sainaghi y Baggio, 2020; Ionnides et al., 2019; Dredge et al., 2016; Wachsmuth, 2018; Rongvaux, 2022).

2Airbnb ha ejercido una influencia considerable en el mercado del alojamiento P2P desde su fundación en 2008, a pesar de que la pionera Vacation Rental by Owners (actualmente conocida como Vrbo) se fundó en 1995. Aunque existen numerosos estudios sobre los impactos de Airbnb y Vrbo, Rongvaux (2022) señala una llamativa falta de investigación sobre sus efectos en América Latina y, en particular, en Brasil, como también constatan Branco (2019) y Tambelli (2020).

3Por lo tanto, este artículo aborda los impactos de AirBnb en las dos mayores metrópolis brasileñas, São Paulo y Río de Janeiro, considerando sus efectos sobre las tasas de ocupación hotelera, ADR (Average Daily Rate) y RevPAR (Revenue per Available Room) y sobre las tendencias del mercado inmobiliario en estas ciudades. São Paulo y Río de Janeiro tienen aproximadamente 11,5 millones y 6,2 millones de habitantes, respectivamente. Además, son los principales centros emisores y receptores de turistas del país, cada uno con sus especificidades, como la prominencia de los segmentos de negocios y eventos en São Paulo y la importancia del turismo de sol y playa para Río de Janeiro.

Metodología

4Desde el punto de vista metodologico este estudio se basa en una amplia revisión de la literatura sobre las plataformas de alojamiento P2P y sus efectos globales, con especial atención a AirBnb y a sus impactos en Brasil. La investigación bibliográfica se llevó a cabo a partir de los textos académicos disponibles en Web of Science y Research Gate.

5El marco temporal de análisis abarca 3 años completos en los que AirBnb ya es ampliamente conocida y utilizada en Brasil. Este período comienza en el segundo año crítico de la pandemia de Covid-19, 2021, y el posterior período de reanudación de la llamada «antigua normalidad», 2022 y 2023. Además, se añadió al análisis del mes de enero de 2024, lo que ha permitido comparar el rendimiento de los listados activos de AirBnb en el principal mes de vacaciones de verano de Brasil a lo largo de estos 4 años (2021-2024).

6El enfoque utilizado ha sido principalmente cuantitativo, pero también se ha llevado a cabo un análisis cualitativo centrado en la distribución espacial de los anuncios activos de AirBnb comparando los meses de enero de 2021/2022/2023/2024. Entre otros hallazgos, esta comparación ha permitido ver la expansión territorial de AirBnb en ambas ciudades. Por otro lado, el mapeo de esta expansión también pone en evidencia el crecimiento de las ofertas de AirBnb en Río de Janeiro y São Paulo durante el período considerado.

7En cuanto al desempeño de la industria hotelera, se han tomado en consideración las tasas de ocupación, ADR (Average Daily Rate) y RevPAR (Revenue per Available Room), con datos obtenidos del Foro de Operadores Hoteleros de Brasil (FOHB), teniendo los dos últimos valores actualizados hasta enero de 2024. A diferencia de los datos para Airbnb y Vrbo, que incluyen el mes de enero de 2024, para la industria hotelera, debido a la falta de disponibilidad de datos para enero de 2024, sólo fue posible analizar el período comprendido entre enero de 2021 y diciembre de 2023. No obstante, los datos permitieron comparar tres años completos tanto para la industria hotelera como para las plataformas de alojamiento.

8Al considerar únicamente las tasas de ocupación hotelera, el ADR y el RevPAR en general y sin especificar el tipo de hotel (económico, de gama media o de lujo), no se han encontrado pruebas suficientes que sugieran que el primero (el alojamiento de plataforma) afecte negativamente al segundo (el alojamiento reglado). Sin embargo, es notorio que la falta de regulación del alojamiento basado en aplicaciones fomenta la competencia desleal entre los proveedores de servicios de alojamiento regulados y los «particulares emprendedores».

I. Las ciudades como negocio

9Airbnb surgió en un contexto histórico marcado por la consolidación del neoliberalismo y de la financiarización de la economía y los efectos de ambos en el urbanismo contemporáneo. Como es bien sabido, esta fase se caracteriza por la libertad del mercado y el avance de las finanzas en el proceso de valorización del capital.

10El llamado «capitalismo de plataforma» (Srnicek, 2017) refleja este contexto, en el que la menor intervención del Estado en las prácticas económicas, el fortalecimiento del mercado (Harvey, 2008; Dardot Laval, 2016), la precariedad laboral y el fomento del emprendimiento (Antunes, 2018) se han convertido en cuestiones ampliamente conocidas y estudiadas.

11En cuanto a la producción de espacios urbanos, Theodore; Peck; Brenner (2013, p. 24) afirman que «se ha producido una marcada urbanización del neoliberalismo a medida que las ciudades se han convertido en objetivos estratégicos y campos de pruebas para una gama cada vez más amplia de experimentos de políticas neoliberales, innovaciones institucionales y proyectos políticos». En este sentido, los autores apuntan a un posible cambio de la «urbanización neoliberal» al «urbanismo neoliberal».

13Este es el telón de fondo en el que la ciudad como «lugar de negocios» se transforma en «un negocio en sí mismo», lo que significa que «el propio negocio … tiene lugar a través de la producción del espacio urbano» (Santos, 2015, p. 34).

14Para Carlos (2021, p. 23), en la fase actual, dominada por el capital financiero, «hay un desplazamiento significativo del proceso de valorización de las esferas tradicionales de la producción de mercancías clásicas ... hacia otros nichos donde se puedan dar procesos de valorización». Estos nichos incluyen específicamente el sector inmobiliario, el turismo y el narcotráfico.

15Estos supuestos teóricos propuestos por Santos (2015) y Carlos (2021) encuentran evidencia de apoyo en varios escritos académicos sobre el crecimiento de Airbnb en lugares globales, algunos ejemplos de los cuales se incluyen a continuación.

16Considerando uno de los mayores centros urbanos de Estados Unidos, Lee (2016) analizó Los Ángeles y criticó duramente el avance de Airbnb en la ciudad, destacando el impacto de la conversión de propiedades en alquileres de temporada y el consiguiente proceso de «hotelización» de edificios enteros que antes se dedicaban a vivienda:

17«Cada apartamento o casa que se lista durante todo el año en Airbnb es una vivienda que ha sido retirada del mercado de vivienda residencial y añadida al stock agregado de habitaciones de hotel de la ciudad; yo califico este fenómeno de «conversión». Mientras un propietario o arrendatario pueda ganar una prima sustancial de Airbnb en lugar de alquilar a los residentes de la ciudad, existe un incentivo abrumador para «hotelizar» edificios enteros, reduciendo aún más el stock agregado de viviendas.» (Lee, 2016, pp. 234-235).

18Calvo et al. (2018) examinaron el impacto de Airbnb en Lisboa, donde el 70% de las ofertas de la plataforma son viviendas en propiedad en su totalidad. Criticaron la permisividad del gobierno local y la falta de protección de los inquilinos; sobre todo porque el aumento vertiginoso de los precios de los alquileres obliga a los residentes a abandonar los distritos centrales de la ciudad. Los autores sostienen que estos fenómenos se han desarrollado bajo la «sombra del modelo Barcelona», reflejando el urbanismo neoliberal y la acumulación impulsada por el capital inmobiliario.

19A partir de su estudio sobre Lisboa y Oporto, Jover y Cocola-Gant (2020) se centraron en la profesionalización de los alquileres vacacionales por parte de anfitriones corporativos, que se ajusta al modelo business-to-peer (B2P). Cuando se opera a gran escala, este modelo proporciona beneficios sustanciales a los propietarios e inversores, lo que contradice la afirmación de Airbnb de democratizar el sector empresarial del alojamiento.

20En un artículo publicado por Folha de São Paulo (Diegues et al., 2019) se observó que los principales anunciantes en Airbnb en São Paulo y Río de Janeiro eran principalmente anfitriones corporativos, como agencias de viajes y empresas de gestión inmobiliaria. El proceso más amplio de transformación urbana, aunque varía según los lugares, está intrínsecamente vinculado al papel que el turismo ha llegado a desempeñar en la economía mundial. Esta conexión tiene sus raíces en la crisis de revalorización del capital dentro del sector productivo, junto con la aparición del neoliberalismo, la financiarización de las economías y el ascenso gradual del sector servicios desde finales del siglo XX.

22En los siguientes epígrafes se explora el fenómeno de los alquileres a corto plazo que invade las principales ciudades de Brasil. Existen pruebas fehacientes de que este complejo proceso ha exacerbado los problemas preexistentes, al tiempo que ha catalizado aún más la especulación inmobiliaria en regiones mejor dotadas de infraestructuras, intensificando así la crisis de la vivienda y fomentando la segregación socioespacial.

II. La evolución y el rendimiento las ofertas de alquiler a corto plazo de Airbnb en las dos ciudades más grandes de Brasil

23El siguiente análisis explora la evolución de la incidencia de la plataforma Airbnb en las dos mayores metrópolis de Brasil durante el período que va de 2021 a 2023, incluyendo enero de 2024. Como se ha señalado este marco temporal arranca tras el período atípico de la pandemia. El análisis utiliza enero de cada año como punto de referencia. Significativamente, este período representa un momento de relativa madurez para las operaciones de Airbnb en Brasil. La plataforma comenzó a operar en el país en 2012, durante dos grandes eventos deportivos: el Mundial de Fútbol de 2014 y los Juegos Olímpicos de 2016, que fueron exclusivos de Río de Janeiro. La escasez prevista de habitaciones de hotel durante la fase de planificación de los Juegos Olímpicos fue una preocupación importante para las autoridades locales y el Comité Olímpico Internacional, lo que llevó a considerar las plataformas P2P (entre ellas Airbnb) como parte de la solución (Correio Brasiliense, 2013).

25Airbnb clasifica los espacios para alquilar en: habitación compartida, habitación privada y casa entera. Los listados totales muestran que los anuncios de casas enteras en ambas ciudades aglutinan la mayor parte de la oferta de alquiler temporal, con un 79% en Río de Janeiro y un 80% en São Paulo (Figura 2).

26Por otra parte, los datos recogidos muestran un aumento constante en el número total de anuncios de alquiler a corto plazo en ambas ciudades. Dentro del periodo evaluado, Río de Janeiro experimentó un aumento de aproximadamente el 80% en el número de anuncios, con alrededor del 32% de este aumento en 2023. São Paulo exhibió un crecimiento más sustancial de alrededor del 109% durante el mismo período, con alrededor del 43% de este desarrollo dentro de 2023. A pesar de que Río de Janeiro tiene cifras absolutas más altas, la tasa de crecimiento de São Paulo la superó significativamente (Figura 3). En ambas ciudades ha habido aumentos importantes de anuncios en los últimos cuatro meses del periodo de estudio considerado, específicamente a partir de noviembre de 2023.

27Como se muestra en la Figura 4, no parece haber una correlación directa entre el aumento en la oferta publicada en los anuncios (unidades disponibles) y la tasa de ocupación de estas unidades, que ha mantenido un rango relativamente estable (aproximadamente 50%) durante el período de análisis. La línea de tendencia polinómica para las tasas de ocupación en ambas ciudades indica una convergencia en el último año (2023) del período de estudio, un cambio con respecto a años anteriores, cuando São Paulo exhibió tasas de ocupación más altas a pesar de un aumento en el número de anuncios.

28En términos espaciales, los datos recogidos apuntan a una preferencia particular por sectores específicos dentro de ambas ciudades. En São Paulo, la mayoría de los inmuebles anunciados se sitúan hacia el centro-periferia de la mancha urbana, mientras que en Río de Janeiro esta preferencia se demuestra en los sectores oceánicos de la costanera Sur y las áreas centrales de la ciudad. Esto se debe, en parte, a las comodidades y oportunidades paisajísticas que ofrece el frente costero urbano y a una dinámica inmobiliaria distinta en la región central. Se relaciona con el desarrollo de varios proyectos de renovación urbana, sobre todo en su zona portuaria. Esta tendencia a la concentración sectorial específica se ha mantenido constante a lo largo de los años analizados en ambas ciudades, como ilustran las Figuras 5 y 6.

29Para realizar un análisis intraurbano, se seleccionaron los barrios de las dos ciudades que en algún momento dentro del marco temporal del estudio, tenían un número de anuncios activos equivalente o superior a 100. Este número se consideró representativo dentro del ámbito del estudio. Este número se consideró representativo en el ámbito de las dos ciudades, como muestran las figuras 7 y 8.

30Con este criterio en Río de Janeiro había 27 barrios con más de 100 inmuebles activos en los anuncios de la plataforma. Entre ellos, Copacabana registró la mayor concentración de anuncios del país, con 10.150 anuncios activos en enero de 2024. Otros barrios con una concentración significativa de listados fueron Ipanema (n = 3.195), Barra da Tijuca (n = 3.174), Recreio dos Bandeirantes (n = 1.758), Leblon (n = 1.551), Botafogo (n = 1.395), Centro (n = 1.124) y Santa Teresa (n = 1.074). En enero de 2024, estos barrios tenían la concentración más significativa de oferta (anuncios activos) (Figura 8).

31En perspectiva temporal los datos también indican que la oferta de viviendas enteras en las plataformas se extiende desde los barrios oceánicos de las Zonas Sur y Oeste de la ciudad, que son también centros neurálgicos de la red hotelera de Río, con énfasis en los barrios de Copacabana, Ipanema, Botafogo (en la Zona Sur) y Barra da Tijuca y Recreio dos Bandeirantes (en la Zona Oeste). Estas concentraciones se justifican por la ubicación de las atracciones turísticas tradicionales de la ciudad, en el caso de la Zona Sur, y de las sedes de grandes eventos, en el caso de la Zona Oeste.

32En el análisis de São Paulo (Figura 7), 36 barrios se ajustan a los criterios de evaluación adoptados, siendo el distrito de República (2.845 listados) y la Avenida Paulista los que presentan las concentraciones más importantes. La fuerza de la oferta también se extiende hacia el sur y el oeste, incluyendo Jardim Paulista (n = 2.419), Itaim Bibi (n = 2.413), Bela Vista (n = 1.967), Pinheiros (n = 1.603) y Consolação (n = 1.503). Estos barrios forman parte de la nueva dinámica inmobiliaria de São Paulo y ofrecen tipos de inmuebles acordes con las características de las propiedades que se ofrecen en las plataformas de alquiler a corto plazo, fundamentalmente estudios y apartamentos de un dormitorio.

33Desde un punto de vista amplio se observa una tendencia creciente en la actividad de las plataformas de alquiler vacacional, representadas en este estudio por Airbnb y Vrbo, dentro de las dos principales áreas metropolitanas de Brasil, que comprenden principalmente viviendas enteras. A pesar del aumento del número de anuncios, la tasa media de ocupación de las viviendas disponibles parece haber persistido, lo que indica un efecto poco significativo sobre estas tasas.

34Considerando su dimensión espacial el patrón de anuncios de propiedades en alquiler a corto plazo en ambas ciudades revela una prevalencia en áreas que han experimentado recientemente un aumento de la actividad inmobiliaria. Esta actividad podría atribuirse a la expansión urbana y la verticalización, o puede ser el resultado de los esfuerzos de rehabilitación en zonas urbanas establecidas que están en gran parte vacías y en declive. Estas comunidades han captado la atención del mercado inmobiliario debido a diversas iniciativas de renovación urbana. En Río de Janeiro, el turismo de ocio, las comodidades y el atractivo de sus costaneras urbanas parecen influir en la distribución de los anuncios, dando lugar a una alta concentración de los mismos.

AirBnb x Hoteles

35Dogru et al. (2020) destacan la importancia de los estudios que consideran la relación entre AirBnb y la industria hotelera. Según los autores, Airbnb se convirtió en «un actor importante en el espacio de alojamiento» y es de particular interés para la industria hotelera «el impacto financiero directo del aumento de la oferta de habitaciones debido a Airbnb en los indicadores clave de rendimiento, como las tasas de ocupación (OCC), la tarifa media diaria (ADR) y los ingresos por habitación disponible (RevPAR)».

36Branco (2019) señala que «en términos de ubicación geográfica, AirBnb tiene un claro diferencial en comparación con el mercado de alojamiento tradicional» y teóricamente puede estar presente en cualquier lugar. Por el contrario, la industria hotelera depende de elevadas inversiones inmobiliarias y tiene altos costes de gestión. A partir de una revisión bibliográfica de 35 artículos de diferentes regiones del mundo, Branco destaca el hecho de que, aunque AirBnb esté presente en diferentes barrios de una ciudad, es notorio que tanto AirBnb como los hoteles se concentran preferentemente en las zonas mejor dotadas de atractivos turísticos.

37Es importante señalar que los estudios sobre el impacto de AirBnb en la industria hotelera en todo el mundo están utilizando diferentes metodologías, analizando diferentes lugares y llegando a conclusiones a veces divergentes. Como señalan Nakamura; Baskaran y Selvarajan (2024, p. 3)

«Estudios anteriores sobre la entrada de Airbnb han arrojado resultados dispares (Dann et al., 2019; Wang y Nicolau, 2017). Algunos estudios indican que Airbnb aumenta los ingresos de los hoteles, la tarifa diaria por habitación y el índice de ocupación» (Chang y Sokol, 2022; Coyle y Yeung, 2016).

38Otros, sin embargo, muestran que Airbnb disminuye los ingresos hoteleros, la tasa diaria por habitación y el índice de ocupación (Dogru et al., 2020; Zervas et al., 2017)».

39Al estudiar el mercado de Texas, por ejemplo, Zervas; Proserpio; Byers (2017, p. 30) estiman que la entrada de AirBnb en ese estado norteamericano tuvo un «impacto negativo cuantificable en los ingresos de las habitaciones de hotel locales» que está directamente relacionado con menores tasas de ocupación probablemente debido a la competencia entre AirBnb y los hoteles.

40Por otro lado, al analizar las tres ciudades coreanas con mayor rendimiento en términos de ingresos hoteleros entre 2011 y 2013 -Seúl, Busan y Jeju- y considerando cinco tipos diferentes de hotel (Lujo, Alta Gama, Media Gama, Económico y Barato), Choi et al. (2015) concluyeron que la oferta de AirBnb no tenía ningún efecto en los ingresos hoteleros.

41En su análisis del caso japonés Nakamura; Baskaran; Selvarajan (2024, p. 6) consideraron únicamente el impacto de AirBnb en las tasas de ocupación hotelera. Llevaron a cabo una investigación en 47 prefecturas de Japón y concluyeron que «el número de anuncios de Airbnb no tuvo un impacto estadísticamente significativo en las tasas de ocupación hotelera de ninguna de las categorías de hoteles».

42En general, los autores reconocen la necesidad de ampliar y profundizar la investigación para medir los efectos reales de AirBnb en la industria hotelera, tanto en términos de tasas de ocupación como de RevPAR.

44Es esencial reconocer las especificidades locales, regionales e incluso nacionales implicadas en los diferentes estudios de caso, ya que es innegable que cuestiones de naturaleza económica, política, social, cultural e incluso medioambiental están directa o indirectamente implicadas en el rendimiento de AirBnb y de la industria hotelera en diferentes lugares.

45En cuanto al posible impacto de AirBnb y Vrbo en la industria hotelera de São Paulo y Río de Janeiro, teniendo en cuenta las tasas de ocupación ADR y el RevPAR a lo largo del período analizado, no es evidente que la competencia entre estos diferentes tipos de alojamiento haya afectado directamente al rendimiento hotelero, como se muestra en las Figura 11, 12 y 13. A pesar de que los barrios con mayor oferta de alquiler vacacional son también los que concentran el parque hotelero de las respectivas ciudades, la tasa media de ocupación hotelera se ha mantenido estable en ambas capitales, excepto durante la pandemia de COVID-19 (Figura 11).

46Es importante decir que, aunque se han buscado exhaustivamente datos sobre la evolución cuantitativa del número de hoteles en ambas ciudades, no se ha podido encontrar información detallada al respecto.

47La observación de los datos presentados en la Figura 12 indica que las tarifas medias diarias de los hoteles de las dos ciudades analizadas tampoco parecen haber sido impactadas por las operaciones de AirBnb y Vrbo durante el período de estudio, presentando niveles similares a los anteriores a la pandemia del COVID-19 y finalizando el año 2023 con tarifas medias superiores a las observadas en 2019, si bien São Paulo ha experimentado un crecimiento superior al de Río de Janeiro en la comparación entre 2019 y 2023.

48Considerando los datos de ambas ciudades, se observa que el ingreso por habitación disponible también ha vuelto a los niveles anteriores a la pandemia de COVID-19, alcanzando en 2023 valores superiores a los obtenidos antes de esta crisis sanitaria.

49Un censo reciente realizado en 2023 informó que la región que abarca los barrios de Copacabana y Leme tuvo las mayores tasas de ocupación hotelera en 2023 (78,45%) (Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, 2024). Le siguieron Ipanema y Leblon (76,56%), Flamengo y Botafogo (72,24%), Barra da Tijuca y São Conrado (66,89%) y Centro (64,06%). Esto indica un notable aumento en la industria hotelera, superando la tasa de ocupación en 2019, que fue del 65%. Curiosamente, las mayores tasas de ocupación hotelera en Río de Janeiro se observan en áreas con una alta prevalencia de oferta de alquiler temporal en Airbnb.

50En São Paulo, datos recientes revelaron que la tasa media de ocupación hotelera de la ciudad ha seguido una trayectoria ascendente desde 2020, y este aumento se produce después de una caída negativa a mediados de 2020, durante los primeros meses de la pandemia COVID-19 (Observatório de Turismo e Eventos, 2024).

51Tras el gran impacto de la pandemia en la industria hotelera entre 2020 y 2021, la tasa media de ocupación de los hoteles de São Paulo ha ido en aumento y, en 2023 el rendimiento del 63% alcanzó el mismo nivel que el obtenido en 2019 (63%). Las regiones de la ciudad con mejor desempeño en 2023 fueron Pinheiros (67,58%), Paulista/Vila Mariana (66,79%) y Centro/Bela Vista (66,14%).

III. Interacciones entre la dinámica inmobiliaria y Airbnb en São Paulo y Río de Janeiro

52La estructura intraurbana de São Paulo está fuertemente influenciada por el desarrollo inmobiliario, que sirve como un pilar clave de su crecimiento. Una faceta esencial de este desarrollo, como Villaça (2001) identificó, fue el vector suroeste, favorecido por la élite de São Paulo como eje de expansión primaria para la vivienda. Partiendo del centro histórico en la región de la Sé, la producción de espacio para esta capa societal se desplazó hacia los Campos Elíseos, el barrio de Higienópolis y la Avenida Paulista, extendiéndose posteriormente a lo largo del eje de la Avenida Faria Lima.

53A medida que esta expansión se desarrollaba, el área central fue etiquetada como el «centro velho» centro antiguo de la ciudad y, en consecuencia, las áreas de Sé, Campos Elíseos y República fueron olvidadas durante un largo período. Esta falta de atención era contradictoria, ya que la región central contaba con infraestructuras consolidadas y, sin embargo, estaba inactiva desde el punto de vista de los precios del mercado inmobiliario. No fue hasta la llegada de los proyectos de renovación urbana, sobre todo en la década de 2000, inspirados en el desarrollo urbano de Barcelona, como defendían Borja y Castells (1997), que São Paulo emprendió proyectos de revitalización del área central (Vargas y Araujo, 2014; Pinto y Galvanese, 2006; Nadalin, 2023).

54A principios de la década de 2000 se tomaron medidas tentativas para transformar las áreas centrales de São Paulo, atrayendo jóvenes profesionales que trabajaban en los alrededores. Estos esfuerzos pretendían modificar la reputación del centro que anteriormente se asociaba con edificios decrépitos y personas sin hogar (especialmente en la zona de la Sé). No obstante, se produjo un cambio significativo con la aprobación del plan director de São Paulo en 2014 y su revisión en 2023 (São Paulo, 2023). Este plan facilitó una mayor densificación a lo largo de los ejes servidos por el transporte público, incorporando el concepto de fachadas activas (es decir, instalaciones de uso mixto en la planta baja). Como resultado, zonas como el centro de la ciudad y las cercanas a las estaciones de metro se vieron abocadas al crecimiento vertical gracias a una mayor diversificación de la oferta de viviendas. Sin embargo, el mercado inmobiliario mercantilizó los estudios (pequeños apartamentos de un solo espacio), predominantemente en zonas codiciadas y bien consideradas, como el vector suroeste y el área central de la ciudad (Pinho, 2023).

55Los estudios no suelen tener más paredes divisorias que el cuarto de baño, mientras que la planta baja suele contar con instalaciones compartidas, como servicios de lavandería, espacios de coworking, gimnasios y servicios electrónicos de conserjería. Algunos edificios cuentan incluso con piscinas en la azotea. Es esencial tener en cuenta que los nombres de estos servicios suelen presentarse en inglés como estrategia de marketing inmobiliario para dar un aire de modernidad y alinearse con las tendencias internacionales, sobre todo las que se dan en Estados Unidos y Europa.

57Sin embargo, por otro lado, el mercado de São Paulo ha dado muestras de reorientar sus lanzamientos, con un aumento de la oferta de inmuebles de dos y tres dormitorios con más de 100 m2. En un reportaje publicado en el periódico O Estado de São Paulo el 28 de julio de 2024, el titular llamaba la atención sobre los «Nuevos inmuebles “sobredimensionados” en Perdizes, Pinheiros y Vila Mariana», barrios de clase media alta, indicando que las dificultades de financiación y de tamaño han dificultado la venta de inmuebles de baja altura y un dormitorio.

59Paralelamente, la comparación entre estos barrios y las entradas de propiedades en la plataforma Airbnb revela una fascinante superposición espacial. Una de las observaciones significativas dignas de mención es que el barrio de República aparece como la zona de Airbnb con más anuncios, lo que sugiere que Airbnb ha absorbido una parte importante de la demanda construida en esta zona. Un patrón similar aparece en los barrios anteriormente mencionados, donde las nuevas propiedades tienden a ser comercializadas por constructores y promotores como propiedades de inversión.

60En resumen, se puede deducir que en São Paulo, ciertos cambios en el plan director, cuyo objetivo principal era fomentar la vivienda a lo largo de los ejes de metro y dentro de las zonas centrales, han beneficiado inadvertidamente al mercado inmobiliario. El mercado vio potencial para lanzar estudios, muchos de los cuales han quedado relegados a alquileres de corta duración (por ejemplo, Airbnb).

62Al analizar el mercado inmobiliario en Río de Janeiro en los últimos tres años, el valor por metro cuadrado se ha mantenido relativamente estable, con sólo una ligera variación del 3,65%, terminando en un precio medio de BRL 9.977,00 por m² en diciembre de 2023. La oferta de apartamentos de 1 dormitorio para el mismo período muestra un aumento del precio medio a BRL 11.634,00/m², marcando una variación positiva del 6,43% desde diciembre de 2021 (Índice FipeZap, 2024).

64Un estudio reciente destacó que Barra da Tijuca y Copacabana son los barrios más deseados para la compra de apartamentos, en particular unidades de un dormitorio, con plaza de aparcamiento y piscina, y de hasta 60m² (Imprensa Loft, 2023). El informe atribuye esta demanda a un mayor deseo de alquileres a corto plazo, con un 70% de estas compras ejecutadas como oportunidades de inversión. Los datos de Airbnb corroboran esta tendencia, identificando Copacabana, Barra da Tijuca e Ipanema como las zonas de Río de Janeiro con mayor número de anuncios de viviendas completas. Barra da Tijuca, por el contrario, tiene un inventario menos sustancial. De acuerdo con los datos históricos de FipeZap, el precio medio de los apartamentos de un dormitorio en Río de Janeiro era de 4.887 BRL/m² en diciembre de 2010, alcanzando los 8.609 BRL/m² en diciembre de 2023, lo que supone un aumento del 76,16% (Índice FipeZap, 2021, 2022, 2023).

65La plataforma FipeZap, muy utilizada para búsquedas inmobiliarias en Brasil, mostró la disponibilidad de 2.839 unidades en Copacabana, 305 unidades en Ipanema, 258 en Leblon y 151 apartamentos en Barra da Tijuca de entre 30 y 45m². Una observación notable de la dinámica urbana de Río de Janeiro apunta a las zonas costeras de la ciudad como lugares significativos de contención y deseabilidad. Esta zona privilegiada es codiciada tanto por la élite carioca -que valora los privilegios paisajísticos que ofrece- como por la industria turística, que reconoce su atractivo como destino consolidado para viajeros nacionales e internacionales. La figura 14 ilustra parte de la estrategia de marketing inmobiliario empleada.

66Al considerar los alquileres, los datos de Fipe/Zap/São Paulo y Río de Janeiro (2024) muestran que han aumentado significativamente en los últimos años, pero no se encontraron datos históricos desglosados por distrito. Tomando el mes de diciembre como fecha base y considerando la variación acumulada de 12 meses en los precios de alquiler, en la ciudad de São Paulo la tipología de 1 dormitorio sufrió una variación negativa de 4,46% en diciembre de 2021 (reflejando que el mercado estaba en baja en el momento más álgido de la pandemia), pero se recuperó consistentemente en los períodos siguientes, con variaciones positivas de 14,81% y 14,24% registradas en dic/22 y dic/23, respectivamente. En el caso de Río de Janeiro, la tipología ni siquiera presenta variación negativa en Dic/2021, y registra un crecimiento, aunque tímido, de 2,71%, que crece robustamente en los períodos siguientes, con variaciones del orden de 19,32% en Dic/2022 y 21,44% en Dic/2023, respectivamente.

Conclusiones

68En un contexto histórico de fortalecimiento de los paradigmas neoliberales, en la ciudad producida como negocio, «el espacio aparece como condición necesaria para el proceso de reproducción del capital» (Carlos, 2015, p. 44) y «la metrópolis se reproduce a la vez como posibilidad de realización del ciclo del capital de producción de mercancías y como materia prima para la realización del capital financiero a través del consumo productivo del espacio» (p. 45).

70Es también en este contexto que Brasil acogió dos megaeventos deportivos, la Copa Mundial de la FIFA 2014 y los Juegos Olímpicos de Río de Janeiro 2016. Y estos diferentes «fines» se conectan y se encuentran en el proceso crítico de producción del espacio urbano a través del urbanismo neoliberal.

71Por otro lado, es importante señalar que los procesos globales relacionados, por ejemplo, con la financiarización del sector inmobiliario y el uso de megaeventos como estrategias políticas (soft power), están sujetos a particularidades nacionales, regionales y locales. De ahí la importancia de estudios de caso como los que nos propusimos analizar en las dos mayores ciudades de Brasil.

72São Paulo y Río de Janeiro son las ciudades con mayor participación en la composición del PIB brasileño, en torno al 9,2% y 4% respectivamente, lo que revela una extraordinaria concentración de riqueza en relación con el resto del país, que cuenta con 5571 municipios. Por otro lado, su centralidad en la red urbana brasileña - como núcleo de las dos mayores metrópolis del país - los hace extremadamente atractivos para inversiones especulativas de diverso tipo, especialmente las relacionadas con el sector inmobiliario y el turismo.

73Teniendo en cuenta lo anterior, el objetivo principal de este texto fue analizar los impactos de AirBnb en las dos mayores metrópolis brasileñas, São Paulo y Río de Janeiro, considerando sus efectos sobre las tasas de ocupación hotelera, ADR y RevPAR, así como sobre las tendencias del mercado inmobiliario. Y para ello, se definió como foco del análisis el período comprendido entre enero de 2021 y enero de 2024, que abarca el pico del período pandémico en el país y los últimos años post-pandémicos.

74Los resultados de este análisis muestran que, aunque dramáticamente diferentes en muchos aspectos, las metrópolis de São Paulo y Río de Janeiro han experimentado recientemente un crecimiento paralelo en relación con AirBnb, que ha sido un actor influyente en este mercado de alojamiento peer-to-peer en ambas ciudades, especialmente teniendo en cuenta el comportamiento del mercado inmobiliario, con espacios de vida (unidades habitacionales) cada vez más pequeños dirigidos a los inversores.

75En este sentido, los datos analizados indican una tendencia al alza concurrente en el número de listados y tasas de ocupación en la plataforma AirBnb en São Paulo y Rio de Janeiro y, por otro lado, es destacable que los anuncios de AirBnb se ubican en las zonas preferidas por los hoteleros que, a su vez, se corresponden con las zonas más turísticas de ambas ciudades. A pesar de ello, las conclusiones sobre el posible impacto de AirBnb en el sector hotelero en el corto periodo de tiempo analizado apuntan a una posible complementariedad entre ambos más que a una competencia feroz.

76Es esencial señalar que la ausencia radical de estudios sobre el impacto de AirBnb en el sector hotelero de las ciudades brasileñas en general impone una limitación a nuestro análisis. Cuando el presidente de la Asociación Brasileña de la Industria Hotelera habla de «competencia desleal», se refiere básicamente a los costes operativos de los hoteles, que incluyen diferentes tipos de impuestos y obligaciones laborales, pero no se refiere a la demanda potencial captada por los alquileres vacacionales. Es decir, hay un impacto difícil de medir porque se refiere a lo «negativo», a lo que no se ha producido. En este sentido, cabe hacerse la siguiente pregunta: ¿cuántos de los millones de check-ins realizados a través de AirBnb en Brasil podrían considerarse parte de una demanda potencial para el sector del alojamiento formal? Este tipo de cálculo aún no se ha realizado.

77Eso significa que, aunque no se encontraron pruebas de que el avance de AirBnb en São Paulo y Río de Janeiro haya impactado directamente en las tasas de ocupación, ADR y RevPAR de los hoteles, teniendo en cuenta el corto período de tiempo analizado, no se puede ignorar el hecho de que parte de esta demanda podría potencialmente haber ido a parar a los hoteles.

78Lo que realmente identificamos como algo nuevo en los casos analizados es la tendencia de que los procesos de renovación de áreas centrales sean cooptados para producir unidades habitacionales para alquiler a corto plazo, como lo demuestra el volumen de anuncios en el barrio República en São Paulo y Copacabana en Río de Janeiro. Del mismo modo, se observa una tendencia emergente hacia un cambio en los lanzamientos inmobiliarios en ambas ciudades, dirigidos a inversores, principalmente debido al auge de los alquileres turísticos de corta duración. Este cambio afecta significativamente a la vida urbana en los distritos centrales de estas ciudades, que ahora están cada vez más ocupados por residentes temporales.

79Por otro lado, las variaciones positivas en los precios de alquiler para ambas ciudades refuerzan el hecho de que la oferta de propiedades de un dormitorio está relacionada con el auge de la oferta de construcción de este tipo de inmuebles, reforzando la hipótesis de que el mercado inmobiliario se está orientando hacia la inversión en el mercado de alquiler.

80Los casos de São Paulo y Río de Janeiro muestran que, desde el punto de vista de los lanzamientos inmobiliarios, se está experimentando una «burbuja especulativa», con un aumento de los lanzamientos de tipo estudio, debido a la perspectiva de rentabilidad para los inversores a través de AirBnb en ambas ciudades. Esta burbuja, identificada por la subida de los precios inmobiliarios observada en ambas ciudades en los últimos años, sólo guarda un sutil parecido con el boom inmobiliario experimentado por el Norte Global durante la crisis de 2008.

81El análisis realizado aquí también apunta a la necesidad de un análisis más preciso del impacto de Airbnb en las tasas de ocupación, ADR y RevPAR en la industria hotelera de São Paulo y Río de Janeiro, así como en el sector inmobiliario, que tendría que abarcar un período más largo, teniendo en cuenta, por ejemplo, los cambios que pueden haber ocurrido desde que Airbnb llegó a Brasil en 2012. La realización de entrevistas con gestores del mercado inmobiliario y de la industria hotelera también puede contribuir a una visión más amplia de los impactos de AirBnb en el desempeño de los hoteles en ambas ciudades.

82Por último, es imperativo señalar que la influencia de AirBnb en la producción de espacio urbano sigue sin estar regulada, aunque evidente tanto en Río de Janeiro como en São Paulo, las autoridades locales han mantenido un preocupante silencio sobre el fenómeno hasta la fecha.