Introdução

1Apesar de um desenvolvimento relativamente recente, o impacto das plataformas peer-to-peer (P2P), principalmente sobre a acomodação de visitantes no setor de turismo, tem sido amplamente estudado, especialmente em países europeus e nos Estados Unidos. Esses estudos geralmente examinam os efeitos dessas plataformas sobre a disponibilidade de aluguel de longo prazo e os preços dos aluguéis (Wachsmuth, 2018; Garcia-López et al., 2020; Söderström et al, 2021; Rongvaux, 2022), processos de gentrificação (Mermet, 2017; Calvo et al., 2018; Jover e Parra, 2019; Jover e Cocola-Gant, 2022; Cocola-Gant et al., 2020) e bolhas turísticas (Cocola-Gant, 2016; Ioannides et al., 2019). Um enfoque adicional foi dado à sua competitividade com serviços de hospedagem regulamentados e tributados e com as regulamentações que regem esse nicho de mercado (Branco, 2019; Sainaghi e Baggio, 2020; Ioannides et al., 2019; Dredge et al., 2016; Wachsmuth, 2018; Rongvaux, 2022).

2O Airbnb tem exercido considerável influência sobre o mercado de acomodações P2P desde sua fundação em 2008, apesar de o pioneiro Vacation Rental by Owners (atualmente conhecido como Vrbo) existir desde 1995. Embora existam inúmeros estudos sobre os impactos do Airbnb e do Vrbo, Rongvaux (2022) observou uma notável falta de pesquisas sobre seus efeitos na América Latina e, particularmente, no Brasil, como apontam também Branco (2019) e Tambelli (2020).

3Isto posto, este artigo aborda os impactos do Airbnb nas duas maiores metrópoles brasileiras, São Paulo e Rio de Janeiro, considerando seus efeitos sobre as taxas de ocupação hoteleira, ADR (diária média de hotel) e RevPAR (receita por quarto disponível) e sobre as tendências do mercado imobiliário nessas cidades. São Paulo e Rio de Janeiro abrigam aproximadamente 11,5 milhões e 6,2 milhões de habitantes, respectivamente. Além disso, são os principais centros emissores e receptores de turistas do país, cada um com suas especificidades, como a proeminência dos segmentos de negócios e eventos em São Paulo e a importância do turismo de sol e mar para o Rio de Janeiro.

Metodologia

4Com relação aos métodos, este estudo se baseia em uma extensa revisão da literatura sobre plataformas de acomodação P2P e seus efeitos globais, com foco especial no Airbnb e seu impacto no Brasil. A pesquisa bibliográfica foi realizada em fontes como Web of Science e Research Gate.

5O período de análise abrange três anos inteiros em que o Airbnb já era amplamente conhecido e utilizado no Brasil. Esse período começa no segundo ano crítico da pandemia de Covid-19, 2021, e o período subsequente de retomada do chamado “antigo normal”, 2022 e 2023. Além disso, janeiro de 2024 foi adicionado à análise para que fosse possível comparar o desempenho dos anúncios ativos do Airbnb no principal mês de férias de verão do Brasil, considerando esses quatro anos.

6Para além da abordagem quantitativa, foi realizada uma análise qualitativa com foco na distribuição espacial dos anúncios ativos do Airbnb, comparando os meses de janeiro de 2021/2022/2023/2024. Entre outros achados, essa comparação nos permitiu ver a expansão territorial do Airbnb em ambas as cidades. Por outro lado, o mapeamento de sua expansão também evidenciou o crescimento da oferta nas capitais estudadas.

7Com relação ao desempenho do setor hoteleiro, consideramos as taxas de ocupação, ADR e RevPAR, com dados obtidos por meio do Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil (FOHB), sendo que os dois últimos têm valores atualizados até janeiro de 2024. Diferentemente dos dados do Airbnb e do Vrbo, que incluem o mês de janeiro de 2024, para o setor hoteleiro, devido à indisponibilidade de dados para janeiro de 2024 quando da finalização desse artigo, só foi possível analisar o período de janeiro de 2021 a dezembro de 2023. No entanto, os dados nos permitiram comparar três anos completos tanto para o setor hoteleiro quanto para as plataformas de acomodação.

8Ao considerarmos apenas as taxas de ocupação hoteleira, ADR e RevPAR em geral e sem especificar o tipo de hotel (econômico, médio ou de luxo), não encontramos evidências suficientes para sugerir que o primeiro impacta negativamente o segundo. No entanto, é notório que a falta de regulamentação para hospedagem baseada em aplicativos promove a concorrência desleal entre provedores de serviços de hospedagem regulamentados e “indivíduos empreendedores”.

I. A cidade como negócio

9O Airbnb surgiu em um contexto histórico marcado pela consolidação do neoliberalismo e da financeirização da economia e pelos efeitos de ambos no urbanismo contemporâneo. Como amplamente conhecido, essa fase é caracterizada pela liberdade do mercado e pelo avanço das finanças no processo de valorização do capital.

10O chamado “capitalismo de plataforma” (Srnicek, 2017) reflete esse contexto, no qual a menor intervenção do Estado nas práticas econômicas, o fortalecimento do mercado (Harvey, 2008; Dardot e Laval, 2016), a precarização do trabalho e a promoção do empreendedorismo (Antunes, 2018) tornaram-se questões amplamente conhecidas e estudadas.

11Em relação à produção do espaço urbano, Theodore; Peck; Brenner (2013, p. 24) afirmam que “uma urbanização acentuada do neoliberalismo ocorreu à medida que as cidades se tornaram alvos estratégicos e campos de prova para uma gama cada vez mais ampla de experimentos de políticas neoliberais, inovações institucionais e projetos políticos”. Nesse sentido, os autores apontam para uma possível mudança de uma “urbanização neoliberal” para um “urbanismo neoliberal”.

13Esse é o cenário em que a cidade como “lugar de negócios” se transforma em “um negócio em si”, ou seja, “o próprio negócio que se realiza por meio da produção do espaço urbano” (Santos, 2015, p. 34).

14Para Carlos (2021, p. 23), na fase atual, dominada pelo capital financeiro, “há um deslocamento significativo do processo de valorização das esferas tradicionais da produção de mercadorias clássicas [...] para outros nichos onde o processo de valorização pode acontecer”. Esses nichos incluem especificamente o setor imobiliário, o turismo e o tráfico de drogas.

15Esses pressupostos teóricos propostos por Santos (2015) e Carlos (2021) encontram evidências de relação com vários trabalhos acadêmicos sobre o crescimento do Airbnb em várias cidades e alguns exemplos, citamos a seguir.

16Considerando um dos maiores centros urbanos dos Estados Unidos, Lee (2016) analisou Los Angeles e criticou duramente o avanço do Airbnb na cidade, destacando o impacto da conversão de imóveis para aluguel por temporada e o consequente processo de “hotelização” de prédios inteiros que antes eram destinados à moradia:

“Cada apartamento ou casa listado durante todo o ano no Airbnb é uma casa que foi removida do mercado de moradias residenciais e adicionada ao estoque agregado de quartos de hotel da cidade; chamo esse fenômeno de “conversão”. Enquanto o proprietário ou locatário de um imóvel puder ganhar um prêmio substancial do Airbnb em vez de alugar para os residentes da cidade, haverá um incentivo irresistível para “hotelizar” edifícios inteiros, reduzindo ainda mais o estoque agregado de moradias” (Lee, 2016, pp. 234-235).

17Calvo et al. (2018) examinaram o impacto do Airbnb em Lisboa, onde 70% dos anúncios são de casas totalmente próprias. Eles criticaram a permissividade do governo local e a falta de proteção aos inquilinos, principalmente porque os preços altíssimos dos aluguéis forçam os moradores a sair dos bairros centrais da cidade. Os autores argumentam que esses fenômenos se desenvolveram sob a “sombra do modelo de Barcelona”, espelhando o urbanismo neoliberal e a acumulação impulsionada pelo capital imobiliário.

18A partir de seu estudo sobre Lisboa e Porto, Jover e Cocola-Gant (2020) se concentraram na profissionalização dos aluguéis de férias por anfitriões corporativos, o que está alinhado com o modelo business-to-peer (B2P). Quando operado em larga escala, esse modelo proporciona benefícios substanciais aos proprietários e investidores, contradizendo a alegação de que Airbnb democratiza o setor de negócios de acomodação.

19Em um artigo publicado pela Folha de São Paulo (Diegues et al., 2019), observou-se que os principais anunciantes do Airbnb em São Paulo e no Rio de Janeiro eram principalmente anfitriões corporativos, como agências de viagens e empresas de administração de imóveis. O processo mais amplo de transformação urbana, embora variado entre as localidades, está intrinsecamente ligado ao papel que o turismo passou a desempenhar na economia global. Essa conexão tem raiz na crise de valorização do capital no setor produtivo, juntamente com o surgimento do neoliberalismo, a financeirização das economias e a ascendência gradual do setor de serviços desde o final do século XX.

21A partir do próximo tópico, começaremos a explorar o fenômeno dos aluguéis de curto prazo que permeiam as principais cidades do Brasil. Há fortes evidências de que esse processo complexo exacerbou problemas preexistentes e, ao mesmo tempo, catalisou ainda mais a especulação imobiliária em regiões mais bem equipadas com infraestrutura, intensificando assim a crise habitacional e promovendo a segregação socioespacial.

II. Evolução e desempenho dos anúncios de aluguel de curta duração pelo Airbnb nas duas maiores metrópoles brasileiras

22A análise a seguir explora a evolução da incidência da plataforma Airbnb nas duas maiores metrópoles do Brasil no período de 2021 a 2023, incluindo janeiro de 2024. Como já apontamos, esse período ocorre após o período atípico da pandemia. A análise usa janeiro de cada ano como ponto de referência. Significativamente, esse período representa um momento de relativa maturidade para as operações do Airbnb no Brasil. A plataforma começou a operar no país em 2012, durante dois grandes eventos esportivos: a Copa do Mundo de 2014 e os Jogos Olímpicos de 2016, cuja sede foi a cidade do Rio de Janeiro. A escassez prevista de quartos de hotel durante a fase de planejamento dos Jogos Olímpicos foi uma preocupação significativa para as autoridades e fez com que o Comitê Olímpico Internacional apresentasse as plataformas P2P, como o Airbnb, como parte da solução (Correio Brasiliense, 2013).

24Os dados apresentados a seguir foram levantados junto à plataforma AirDNA, que reúne informações com tratamento cruzado das principais plataformas de anúncio de hospedagens atuantes no Brasil. Para o recorte espacial da pesquisa, os dados dos anúncios foram contabilizados pela busca no AirDNA, no Airbnb e Vrbo, considerando ser o Airbnb a plataforma de hospedagem mais representativa.

25Dados de janeiro de 2024 mostram que, em ambos os municípios analisados, há forte concentração dos anúncios na plataforma Airbnb, correspondendo a 93% e 95% dos anúncios no Rio de Janeiro e São Paulo, respectivamente (figura 1). Do total de anúncios no mês referenciado, evidencia-se a oferta majoritária de imóveis inteiros nas duas capitais, contabilizando 79% no Rio de Janeiro e 80% em São Paulo (figura 2).

26O total de anúncios que incluem espaços inteiras, dentro da classificação do Airbnb, mostra que, em ambas as cidades, estes correspondem à maioria dos aluguéis, representando 79% no Rio de Janeiro e 80% em São Paulo (Figura 2).

27Além disso, os dados coletados mostram um crescimento contínuo no número geral de anúncios de aluguéis de curta duração nas duas cidades. No Rio de Janeiro houve um crescimento de cerca de 80% no número de anúncios no período analisado e cerca de 32% no último ano, enquanto em São Paulo esse incremento foi da ordem dos 109% no período e de cerca 43% no último ano, demonstrando um ritmo de crescimento maior em São Paulo, apesar da prevalência dos números absolutos superiores na capital fluminense (figura 3). O crescimento no número de anúncios nas duas cidades tem se mostrado mais intenso no último quadrimestre e, em especial, a partir de novembro de 2023.

28Não obstante, como pode ser observado na figura 4, o crescimento do número de anúncios (unidades ofertadas) parece não impactar diretamente a taxa de ocupação das unidades, que tem se comportado dentro de uma faixa relativamente constante (em torno dos 50%) ao longo do período analisado. É possível observar que a linha de tendência polinomial das taxas de ocupação nas duas cidades tem convergido ao longo do último ano (2023) enquanto nos anos anteriores São Paulo apresentou maiores taxas de ocupação a despeito do incremento no número de anúncios.

29Em termos espaciais os dados levantados apontam para uma certa predileção das ofertas por alguns setores específicos nas duas cidades. Se em São Paulo, a concentração dos imóveis anunciados se dá no sentido centro-periferia da mancha urbana, no Rio de Janeiro essa predileção é pelos setores oceânicos da orla sul e áreas centrais da cidade, tomando partido das amenidades e potencial paisagístico da orla urbana e da recente dinâmica imobiliária da região central decorrente da implementação de diversos projetos de renovação urbana na zona portuária. Essa tendência de concentração se repete em todos os anos analisados em ambas as cidades, como se pode observar nas figuras 5 e 6.

30Em uma análise intraurbana, selecionamos bairros nas duas cidades que, em algum momento do período do estudo, tinham um número de anúncios ativos equivalente ou superior a 100. Esse número foi considerado representativo dentro do escopo das duas cidades, conforme mostram as Figuras 7 e 8.

31Considerando o critério adotado, tem-se 27 bairros no Rio de Janeiro com mais de 100 anúncios ativos. Entre eles, Copacabana registrou a maior concentração de anúncios do país, com 10.150 anúncios ativos em janeiro de 2024. Outros bairros com uma concentração significativa de anúncios foram Ipanema (n = 3.195), Barra da Tijuca (n = 3.174), Recreio dos Bandeirantes (n = 1.758), Leblon (n = 1.551), Botafogo (n = 1.395), Centro (n = 1.124) e Santa Teresa (n = 1.074). Em janeiro de 2024, esses bairros tinham a concentração mais significativa de ofertas ou listagens ativas (Figura 9).

32Os dados também indicam, em uma análise temporal, que a oferta de residências inteiras nas plataformas se espalha a partir dos bairros oceânicos das Zonas Sul e Oeste da cidade, que também são polos da rede hoteleira carioca, com destaque para os bairros de Copacabana, Ipanema, Botafogo (na Zona Sul), e Barra da Tijuca e Recreio dos Bandeirantes (na Zona Oeste). Essas concentrações são justificadas pela localização dos destinos e atrações turísticas tradicionais da cidade, no caso da Zona Sul, e dos locais de grandes eventos, no caso da Zona Oeste.

33Na análise sobre São Paulo (Figura 10), 36 bairros se alinharam aos critérios de avaliação adotados, com o distrito da República (2.845 anúncios) e a Avenida Paulista exibindo as concentrações mais consideráveis. A concentração das ofertas também se estende para o sul e o oeste, incluindo Jardim Paulista (n = 2.419), Itaim Bibi (n = 2.413), Bela Vista (n = 1.967), Pinheiros (n = 1.603) e Consolação (n = 1.503). Esses bairros fazem parte da nova dinâmica imobiliária de São Paulo, oferecendo tipos de imóveis propícios para as propriedades apresentadas nas plataformas de aluguel de curto prazo, ou seja, estúdios e apartamentos de um dormitório. Em uma visão mais ampla, surge uma tendência crescente na atividade das plataformas de aluguel por temporada, representadas neste estudo pelo Airbnb e pelo Vrbo, nas duas principais áreas metropolitanas do Brasil, em sua maioria composta por residências inteiras. Apesar de um aumento no número de anúncios, a taxa média de ocupação das residências disponíveis parece ter persistido, indicando um efeito pouco significativo sobre essas taxas.

34Em termos espaciais, percebe-se a incidência das ofertas de imóveis para aluguel de curta duração, em ambas as cidades do recorte, em setores urbanos que experimentaram nos últimos anos um aquecimento em suas dinâmicas imobiliárias, seja em razão da expansão e verticalização urbanas ou, em razão da infraestrutura urbana existente em áreas consolidadas, mas esvaziadas e decadentes que passaram a ser foco do mercado imobiliário a partir de diversos processos e projetos de renovação urbana. No Rio de Janeiro, em especial, o turismo de lazer, as amenidades e o potencial paisagístico de suas orlas urbanas parecem também exercer certa influência na espacialização das ofertas com grande concentração de anúncios.

AirBnb x Hotéis

35Dogru et al. (2020) enfatizam a importância de estudos que considerem a relação entre o Airbnb e o setor hoteleiro. De acordo com os autores, o Airbnb se tornou “um participante significativo no espaço de acomodações” e é de particular interesse para o setor hoteleiro “o impacto financeiro direto do aumento da oferta de quartos devido ao Airbnb nos principais indicadores de desempenho, como taxas de ocupação (OCC), diária média (ADR) e receita por quarto disponível (RevPAR)”.

36Branco (2019) ressalta que “em termos de localização geográfica, o Airbnb tem um claro diferencial em relação ao mercado tradicional de hospedagem” e, teoricamente, pode estar presente em qualquer lugar. Em contrapartida, o setor hoteleiro depende de altos investimentos imobiliários e tem altos custos de gerenciamento. Com base em uma revisão da literatura de 35 artigos de diferentes regiões do mundo, Branco destaca o fato de que, embora o Airbnb esteja presente em diferentes bairros de uma cidade, é notório que tanto o Airbnb quanto os hotéis se concentram preferencialmente em áreas mais bem dotadas de atrações turísticas.

37É importante observar que os estudos sobre o impacto do Airbnb no setor hoteleiro, em âmbito mundial e a partir de diferentes metodologias aplicadas a lugares também distintos, chegam a conclusões às vezes divergentes. Conforme apontado por Nakamura; Baskaran e Selvarajan (2024, p. 3):

“Estudos anteriores sobre a entrada do Airbnb produziram resultados mistos (Dann et al., 2019; Wang e Nicolau, 2017). Alguns estudos indicam que o Airbnb aumenta a receita do hotel, a diária e a taxa de ocupação (Chang e Sokol, 2022; Coyle e Yeung, 2016). Outros, porém, mostram que o Airbnb diminui a receita do hotel, a diária e a taxa de ocupação” (Dogru et al., 2020; Zervas et al., 2017).

38Ao estudar o mercado do Texas, por exemplo, Zervas; Proserpio; Byers (2017, p. 30) estimam que a entrada do Airbnb nesse estado americano teve um “impacto negativo quantificável na receita local de quartos de hotéis”, o que está diretamente relacionado a taxas de ocupação mais baixas, provavelmente devido à concorrência entre o Airbnb e os hotéis.

39Por outro lado, ao analisar as três cidades coreanas com o melhor desempenho em termos de receita hoteleira entre 2011 e 2013 - Seul, Busan e Jeju - e considerar cinco tipos diferentes de hotéis (luxo, luxo, médio, econômico e econômico), Choi et al. (2015) concluíram que não houve efeito dos anúncios do Airbnb na receita hoteleira.

40Em sua análise do caso japonês e devido a restrições de dados, Nakamura; Baskaran; Selvarajan (2024, p. 6) consideraram apenas o impacto do Airbnb nas taxas de ocupação dos hotéis. Eles realizaram uma pesquisa em 47 prefeituras no Japão e concluíram que “o número de anúncios do Airbnb não teve um impacto estatisticamente significativo nas taxas de ocupação de hotéis de toda a categoria de hotéis”.

41Em geral, os autores reconhecem a necessidade de expandir e aprofundar a pesquisa para medir os efeitos reais do Airbnb no setor hoteleiro, tanto em termos de taxas de ocupação quanto de RevPAR.

43É fundamental reconhecer as especificidades locais, regionais e mesmo nacionais envolvidas nos diferentes estudos de caso, pois é inegável que questões de natureza econômica, política, social, cultural e até mesmo ambiental estão direta ou indiretamente envolvidas no desempenho do Airbnb e da indústria hoteleira em diferentes locais.

44Com relação ao possível impacto do Airbnb e do Vrbo no setor hoteleiro de São Paulo e do Rio de Janeiro, considerando as taxas de ocupação, o ADR e o RevPAR ao longo do período analisado, não fica evidente que a concorrência entre esses diferentes tipos de acomodação tenha afetado diretamente o desempenho dos hotéis, conforme mostram as Figuras 11, 12 e 13. Embora os bairros com maior oferta de aluguéis de temporada sejam também os que concentram o estoque de hotéis nas respectivas cidades, a taxa média de ocupação hoteleira permaneceu estável em ambas as capitais, exceto durante a pandemia da COVID-19 (Figura 11).

45É importante dizer que, embora tenhamos procurado exaustivamente por dados sobre a evolução quantitativa do número de hotéis em ambas as cidades, não conseguimos encontrar nenhum.

46A observação dos dados apresentados na Figura 12 indica que as diárias médias dos hotéis nas duas capitais analisadas também não parecem ter sido impactadas pelas operações do Airbnb e do Vrbo durante o período, apresentando níveis semelhantes aos anteriores à pandemia da COVID-19 e encerrando o ano de 2023 com diárias médias superiores às observadas em 2019, sendo que São Paulo obteve um crescimento superior ao do Rio de Janeiro na comparação entre 2019 e 2023.

47Considerando os dados de ambas as cidades, observa-se que a receita por quarto disponível também retornou aos níveis anteriores à pandemia de COVID-19, atingindo em 2023 valores superiores aos obtidos antes da pandemia.

48Segundo o Anuário do Turismo Carioca 2024 – ano base 2023, a região que inclui os bairros de Copacabana e Leme apresentaram, em 2023, os melhores resultados em termos de ocupação hoteleira, (78,45%), seguido da região de Ipanema e Leblon (76,56%), Flamengo e Botafogo (72,24%), Barra da Tijuca e São Conrado (66,89%) e Centro (64,06%). Tal índice aponta para um significativo crescimento do setor, com índice superior ao de 2019, que foi de 65%. Importante notar que, no caso carioca, as melhores taxas de ocupação hoteleira ocorrem nas áreas de maior incidência de anúncios do Airbnb.

49Em São Paulo, dados recentes revelaram que a taxa média de ocupação hoteleira da cidade tem apresentado uma trajetória ascendente desde 2020, e esse aumento ocorre após uma queda negativa em meados de 2020, durante os primeiros meses da pandemia de COVID-19 (Observatório de Turismo e Eventos, 2024).

50Após o grande impacto da pandemia na hotelaria entre 2020 e 2021, a taxa de ocupação média dos hotéis paulistas vem subindo e em 2023, o desempenho de 63% atingiu o mesmo patamar do obtido em 2019 (63%) . As regiões da cidade com melhor desempenho em 2023 foram Pinheiros (67,58%), Paulista/Vila Mariana (66,79%) e Centro/Bela Vista (66,14%).

III. Interações entre dinâmica imobiliária e Airbnb em São Paulo e no Rio de Janeiro

51A estruturação intraurbana da cidade de São Paulo tem na incorporação imobiliária um de seus importantes pilares de desenvolvimento. Para Villaça (2001), a elite paulistana desde os seus primórdios definiu os eixos estruturantes da sua expansão, preferindo o vetor sudoeste para moradia. Tomando-se o centro histórico como referência, na região da Sé, a produção do espaço para essa camada da sociedade se deu em direção aos Campos Elísios, seguindo para o bairro de Higienópolis e avenida Paulista, para depois conquistar o eixo da avenida Faria Lima.

52Ao se direcionar essa expansão, a área central passou a ser denominada de “centro velho” e como consequência, a região da Sé, Campos Elísios e República permaneceram preteridas durante muito tempo. Tratava-se de um contrassenso: uma área com infraestrutura instalada porém ociosa sob a ótica de precificação do mercado imobiliário. Foi por meio dos projetos de renovação urbana, tão evocados durante os anos 2000 e na esteira do modelo Barcelona, preconizado por Jordi Borja e Manuel Castells (1997), que a cidade de São Paulo também entrou na lógica dos projetos de revitalização das áreas centrais (Vargas e Araujo, 2014; Pinto e Galvanese, 2006; Nadalin, 2023).

53Ainda que de uma forma tímida, os anos 2000 começaram a desenhar alguns poucos lançamentos no centro de São Paulo destinados aos jovens profissionais que lá trabalhavam, numa tentativa de se mudar a “cara do centro” até então associada a edifícios degradados e moradores de rua perambulando pela região da Sé.

54Mas foi o plano diretor de São Paulo, aprovado em 2014 e revisado no ano de 2023 (Lei 17.975/2023) que oportunizou um maior adensamento ao longo dos eixos servidos por transporte público, introduzindo o conceito de fachadas ativas, ou seja, o uso misto no pavimento térreo. Em tese, a ideia era possibilitar uma maior verticalização em áreas servidas pelo transporte público e já consolidadas, como na área central e próximas das estações de metrô, de sorte a promover uma maior oferta de moradia diversificada para que a população paulistana pudesse efetivamente morar mais próxima do trabalho e de áreas dotadas de infraestrutura. Contudo, na prática, o que se observou foi uma captura desta diretriz de uso do solo pelo mercado imobiliário na oferta de apartamentos tipo estúdio em áreas atrativas e nas regiões consideradas nobres da cidade, ou seja, vetor sudoeste e desta vez, contemplando efetivamente a área central da cidade, notadamente a região da República e Santa Cecília (Pinho, 2023).

55Edifícios tipo estúdio perfazem apartamentos cujas áreas internas não possuem divisórias, à exceção do banheiro. Geralmente, o pavimento térreo é composto por sistema de lavanderia compartilhada, espaço para coworking, fitness e portaria eletrônica. Em alguns prédios, oferecem piscina no rooftop. Importante salientar que os nomes dos ambientes apresentados na língua inglesa é uma estratégia de marketing utilizada pelo mercado imobiliário que confere um ar de contemporaneidade e alinhamento com as tendências internacionais, sobretudo estadunidense e europeia.

57Quando analisada a dinâmica imobiliária por bairros, o vetor sudoeste da cidade se destaca e, no último informe disponível, que é de setembro de 2023, o preço médio de todas as ofertas (independentemente da quantidade de dormitórios) chega a R$ 16.922/m² no Itaim Bibi, R$ 16.315/m² em Pinheiros, R$ 14.788/m² nos Jardins, R$ 14.228/m² em Moema e R$ 13.152/m² na Vila Mariana (Índice FipeZap, 2023).

59No entanto, o mercado paulistano tem dado sinais de redirecionamento de seus lançamentos, com aumento na oferta de imóveis de dois e três dormitórios com mais de 100 m2. Em reportagem publicada no jornal O Estado de São Paulo, em 28 de julho de 2024, a manchete chamava a atenção para o fato de “Imóveis novos ‘sobram' em Perdizes, Pinheiros e Vila Mariana”, bairros de classe média alta, indicando que dificuldades de financiamento e tamanho têm prejudicado as vendas de apartamentos tipo estúdio.

60Ao cotejar estes bairros com os anúncios disponibilizados na plataforma Airbnb, observa-se que há uma coincidência espacial entre eles. Interessante notar que no Airbnb, o bairro da República vem com uma maior quantidade de anúncios, o que sugere que boa parte da demanda construída tem sido captada pela plataforma. Demanda potencial esta também registrada nos demais bairros citados, a se avaliar que todos os lançamentos nesse perfil aparecem com o apelo das construtoras/incorporadoras de que são imóveis para investimento.

61Em síntese, ao que parece é que no caso de São Paulo as inovações constantes no plano diretor visando o estímulo de moradia em áreas centrais e ao longo dos eixos de estações de metrô, acabou beneficiando o mercado imobiliário que viu potencial para o lançamento de apartamentos tipo estúdio e que potencialmente tem sido captados para alugueis de curta temporada, como o Airbnb.

62Se em São Paulo, por ser uma metrópole interiorana, as possibilidades de expansão fornecem vetores de crescimento para todos os quadrantes, no caso do Rio de Janeiro, esses mesmos vetores estão circunscritos a um raio de 90 graus. A difusão do banho de mar (Boyer, 2003; Dantas, 2009) e a consequente valorização da paisagem beira-mar já ecoava no Rio desde fins do século XIX (Castro, Guimarães e Magalhães, 2013), quando a burguesia escolheu esse sítio para morar: “a burguesia é que levou para lá esse e outros melhoramentos. Copacabana já estava loteada e arruada pela e para a burguesia no início do último quartel do século XIX” (Villaça, 20021, p.179).

64Ao analisar o mercado imobiliário do Rio de Janeiro nos últimos três anos, o valor do metro quadrado tem se mantido relativamente estável, com apenas uma ligeira variação de 3,65%, fechando o preço médio de R$ 9.977,00/ m2 em dezembro de 2023. A oferta de apartamentos de 1 dormitório no mesmo período apresenta aumento de preço médio para R$ 11.634,00/m2, marcando variação positiva de 6,43% em relação a dezembro 2021 (Índice FipeZap, 2024).

66Levantamento realizado pela startup Loft (Imprensa Loft, 2023) aponta que Tijuca e Copacabana são os bairros mais procurados para compra de apartamentos, predominando a procura por apartamentos de 01 dormitório, 01 vaga com piscina e até 60m². Segundo a reportagem, a motivação seria o aumento da demanda por aluguéis de temporada, já que 70% dos compradores o fazem enquanto investimento em busca de auferir receita. Com efeito, a se avaliar os dados do Airbnb, Copacabana, Barra da Tijuca e Ipanema são identificados como os bairros com maior número de oferta de unidades inteiras na plataforma. Tijuca, no entanto, não apresenta uma oferta expressiva. Segundo a série histórica do índice FipeZap, em dezembro de 2010 o preço médio de apartamentos de 1 dormitório no Rio de Janeiro era de R$ 4.887/m² saltando para R$ 8.609/m² em dezembro de 2023, uma valorização de 76,16% (Índice FipeZap, 2021, 2022 , 2023).

67De forma análoga, tal qual o procedimento realizado para a cidade de São Paulo, a busca na plataforma zap imóveis, considerando a oferta de apartamentos com área útil entre 30 e 45m², resulta em 2.839 unidades no bairro de Copacabana, 305 unidades em Ipanema, 258 no bairro do Leblon e 151 apartamentos na Barra da Tijuca.

68Um balanço possível de se fazer da dinâmica de estruturação urbana na cidade do Rio de Janeiro é que a beira-mar é o espaço de excelência e de disputa seja pela elite carioca, que não abre mão de seu privilégio paisagístico, seja da atividade turística, haja vista ser um destino consolidado tanto no Brasil quanto no exterior. A Figura 14 ilustra parte da estratégia de marketing imobiliário empregada.

69Ao considerar os aluguéis, dados da Fipe/Zap/São Paulo e Rio de Janeiro (2024) mostram que eles vêm aumentando significativamente nos últimos anos, mas não foram encontrados dados históricos desagregados por distrito.

70Tomando como data base o mês de dezembro e considerando a variação acumulada em 12 meses nos preços de aluguel, na cidade de São Paulo a tipologia 01 dormitório sofreu variação negativa de 4,46% em dezembro de 2021 (refletindo o desaquecimento que ocorreu no auge da pandemia), mas recuperou-se de forma consistente nos períodos subsequentes, com variações positivas de 14,81% e 14,24% registradas em dez/22 e dez/23, respectivamente. No caso do Rio de Janeiro, a tipologia não apresenta variação negativa em dezembro de 2021 e registra um crescimento, ainda que tímido, de 2,71%, e que cresce de forma robusta nos períodos seguintes, com variações na ordem de 19,32%. em dez/2022 e 21,44% em dez/2023, respectivamente.

Considerações Finais

72Num contexto histórico de fortalecimento dos paradigmas neoliberais, na cidade produzida como negócio, “o espaço aparece como condição necessária ao processo de reprodução do capital” (Carlos, 2015, p. 44-45) e “a metrópole se reproduz tanto como possibilidade para a realização do ciclo de capital da produção de mercadorias e como matéria-prima para a realização do capital financeiro através do consumo produtivo do espaço” (p. 45).

74É também neste contexto que o Brasil sediou dois megaeventos esportivos, a Copa do Mundo FIFA 2014 e os Jogos Olímpicos de 2016 no Rio de Janeiro. E estes diferentes eventos conectam-se no processo crítico de produção do espaço urbano através do urbanismo neoliberal.

75Por outro lado, é importante notar que os processos globais relacionados, por exemplo, com a financeirização do imobiliário e a utilização de megaeventos como estratégias políticas (soft power), estão sujeitos a particularidades nacionais, regionais e locais. Daí a importância de estudos de caso como os que nos propusemos a analisar nas duas maiores cidades do Brasil.

76São Paulo e Rio de Janeiro são as cidades com maior participação na composição do PIB brasileiro, em torno de 9,2% e 4% respectivamente, o que revela uma extraordinária concentração de riqueza em relação ao restante do país, que conta com 5.571 municípios. Por outro lado, sua centralidade na rede urbana brasileira – como núcleo das duas maiores metrópoles do país – os torna extremamente atrativos para investimentos especulativos de diversas naturezas, especialmente aqueles relacionados ao imobiliário e ao turismo.

77Diante do exposto, o objetivo principal deste texto foi analisar os impactos do Airbnb nas duas maiores metrópoles brasileiras, São Paulo e Rio de Janeiro, considerando seus efeitos nas taxas de ocupação hoteleira, ADR e RevPAR, bem como no setor imobiliário, sugerindo tendências do mercado. E para tanto, definimos como foco de nossa análise o período entre janeiro de 2021 e janeiro de 2024, que abrange o pico do período pandêmico no país e os anos recentes pós-pandemia.

78Entre os resultados desta análise, chegamos à conclusão de que, embora distintas sob vários aspectos, as metrópoles de São Paulo e do Rio de Janeiro experimentaram recentemente um crescimento paralelo relativo ao Airbnb, que tem sido um player influente neste mercado de alojamento peer-to-peer em ambas as cidades, especialmente considerando o comportamento do mercado imobiliário, com unidades habitacionais cada vez mais reduzidas direcionadas a investidores.

79Nesse sentido, os dados analisados indicaram uma tendência simultânea de aumento no quantitativo e das taxas de ocupação via Airbnb em ambas as localidades e, por outro lado, é notável que a oferta de meios de hospedagem na plataforma se alinha com os territórios hoteleiros preferenciais que, em geral, correspondem às áreas mais turísticas de ambas as cidades. Apesar disso, as conclusões relativas ao possível impacto do Airbnb na indústria hoteleira no curto período de tempo analisado apontam para uma possível complementaridade entre eles e não para uma competição acirrada.

80É fundamental salientar que a ausência de estudos sobre o impacto do Airbnb no setor hoteleiro nas cidades brasileiras em geral impõe uma limitação à nossa análise. Quando o presidente da Associação Brasileira da Indústria Hoteleira fala em “concorrência desleal”, está se referindo basicamente aos custos operacionais dos hotéis, que incluem diversos tipos de impostos e obrigações trabalhistas, mas não está se referindo à demanda potencial capturada pelos aluguéis por temporada. Ou seja, há um impacto difícil de mensurar porque se refere ao “negativo”, aquilo que não ocorreu. Nesse sentido, nos perguntamos: quantos dos milhões de check-ins realizados via Airbnb no Brasil poderiam ser considerados parte de uma demanda potencial para o setor formal de hospedagem? Esse tipo de cálculo ainda não foi feito.

81Isso significa que embora não tenham sido encontradas evidências de que o avanço do AirBnb em São Paulo e no Rio de Janeiro tenha impactado diretamente as taxas de ocupação hoteleira, ADR e RevPAR, considerando o curto período de tempo analisado, não se pode ignorar o fato de que parte dessa demanda poderia potencialmente ter se dirigido para hotéis.

82O que identificamos como novidade nos casos analisados é a tendência de captura das áreas centrais para a produção de unidades habitacionais para aluguel de curta duração, como evidenciado pelo volume de imóveis no bairro da República, em São Paulo, e em Copacabana, no Rio de Janeiro. Da mesma forma, há uma tendência emergente de mudança nos lançamentos imobiliários em ambas as cidades, visando investidores, principalmente devido ao aumento dos aluguéis por temporada. Esta mudança tem um impacto significativo na vida urbana nos distritos centrais destas cidades, que são agora cada vez mais ocupados por residentes temporários.

83Por outro lado, as variações positivas nos preços dos aluguéis para ambas as cidades reforçam o fato da oferta de imóveis estar relacionada com o boom da construção de apartamentos tipo estúdio, reforçando a hipótese de que o mercado imobiliário tem se voltado para o lançamento de produtos visando o mercado de aluguéis.

84Os casos de São Paulo e do Rio de Janeiro mostram que, sob a ótica dos lançamentos imobiliários, vive-se uma “bolha especulativa”, com aumento de lançamentos do tipo estúdio, pela perspectiva de rentabilidade para investidores via Airbnb em ambas cidades. Esta bolha, identificada pelo aumento dos preços dos imóveis observado em ambas as cidades nos últimos anos, tem apenas uma semelhança sutil com o boom imobiliário vivido pelo Norte Global durante a crise de 2008.

85A análise aqui realizada também aponta para a necessidade de uma análise mais precisa do impacto do Airbnb nas taxas de ocupação, ADR e RevPAR na indústria hoteleira de São Paulo e Rio de Janeiro, bem como no setor imobiliário que precisaria abranger um período mais longo, considerando, por exemplo, mudanças que podem ter ocorrido desde a chegada do Airbnb ao Brasil em 2012. A realização de entrevistas com gestores do mercado imobiliário e da hotelaria também pode contribuir para uma visão mais ampla dos impactos do Airbnb no desempenho dos hotéis em ambas as cidades.

86Por último, é imperativo notar que a influência do Airbnb na produção do espaço urbano permanece não regulamentada, embora seja evidente tanto no Rio de Janeiro como em São Paulo, que as autoridades locais têm mantido um silêncio preocupante sobre o fenômeno até aqui.