Introduction

2L’Algérie, à l’instar des autres Pays du sud et de l’est de la Méditerranée (PSEM), connaît une urbanisation accélérée et une dégradation du patrimoine culturel bâti (Plan Bleu, 2012), alors que plus de la moitié de la population algérienne vit dans les villes (d’après le dernier RGHP de 2008, le taux d’urbanisation était de l’ordre de 66%). Les territoires urbains sont hérités en grande partie de la période coloniale puisqu’en 1830 la population urbaine de l’Algérie ne représentait que 5% du total des habitants. Le pays était alors moins urbanisé que le Maroc et la Tunisie. La plupart des agglomérations ont été créées, ou ont connu des transformations et/ou des extensions de leur noyau traditionnel arabo-mauresque (médina ou casbah), par les ingénieurs du Génie militaire, au cours du 19^e siècle qui ont introduit les tracés géométriques en damier. À l’indépendance, en 1962, les centres urbains ont connu un afflux massif de populations rurales, suite au départ des colons, afflux également exacerbé par les retombées de la guerre de libération.

4Comme la plupart des villes algériennes, Djelfa apparaît plus comme une concentration humaine, issue d’une croissance spatiale dont l’extension s’est faite par les activités, mais surtout par le logement, pour tenter de combler les besoins de la population. Elle est essentiellement le résultat d’une combinaison d’interventions « programmées » représentées par les logements publics collectifs standardisés (qui envahissent ses périphéries comme dans la quasi-totalité des villes algériennes) et de productions « spontanées » représentées par les habitations individuelles privées (dans leur grande majorité issues de l’auto-construction).

5Les dynamiques d’aménagement et de construction impliquent ainsi de nombreux acteurs, que ce soit dans les actions collectives publiques ou individuelles privées. Ces dernières sont plus particulièrement l’objet du présent article qui propose de se pencher sur un aspect du processus de fabrication urbaine relatif au renouvellement urbain à travers les transformations du patrimoine résidentiel, en prenant pour exemple la ville de Djelfa afin d’illustrer la situation à l’échelle nationale. Cette ville de l’intérieur du pays, bien que n’ayant pas une histoire ancienne comme celle d’autres villes en Algérie (à l’image des ksour de la vallée du Mzab fondés entre 1012 et 1347, ou de la Casbah d’Alger, fondée en 1516), possède néanmoins un héritage urbain matérialisé par l’habitat individuel remontant à la fin du 19e siècle qui, à défaut d’être reconnu comme patrimoine à sauvegarder, est largement exploité comme ressource à valoriser. D’où l’intérêt de prendre pour cas d’étude ce territoire, par ailleurs peu étudié par la littérature scientifique, afin d’enrichir la réflexion autour de la place attribuée au patrimoine dans les villes d’aujourd’hui, en s’intéressant à la problématique du renouvellement urbain à travers les opérations de transformations/démolition-reconstruction du patrimoine résidentiel et la dynamique urbaine engendrée, dans le sillage de travaux relatifs aux évolutions morphologiques et aux dynamiques urbaines (Driss, 2005 ; Belguidoum et Mouazziz, 2010 ; Souami, 2017, Bachar, 2015) et ceux relatifs aux transformations du patrimoine urbain et sa rentabilisation (Emelianoff et Carballo, 2002 ; Tomas, 2004 ; Veschambre, 2005 ; Boulbir, 2011 ; Kebir et Zeghiche, 2014).

6Il s’agit, d’une part, de vérifier la pertinence de l’hypothèse du double jeu autour de la notion de patrimoine, entendu au sens « d’une capitalisation » ou « d’un bien commun ». Et, d’autre part, de mettre en lumière certains enjeux et conséquences des opérations de démolition-reconstruction du vieux bâti (B. Kebir ; A. Zeghiche, 2014) dans un contexte de reconfiguration sociospatiale des villes (S. Belguidoum, N.Mouazziz, 2010), de croissance urbaine importante (K. Bachar, 2015 ; Plan bleu, 2012) et de hausse des prix du foncier (T. Souami, 2017).

7L’approche méthodologie, de type qualitative, basée sur l’analyse de l’évolution des modes d’habiter et des transformations architecturales et urbaines apportées dans le temps au patrimoine résidentiel du centre-ville, se fonde sur l’observation directe, appuyée et complétée par des photographies, des plans architecturaux et des relevés effectués sur le terrain (première partie de l’article).

9Elle met en évidence, dans la troisième partie, qu’au-delà des enjeux patrimoniaux, ces transformations du patrimoine urbain ordinaire effectuées par les habitants eux-mêmes alimentent une forme de renouvellement urbain qui accentue certaines conséquences socio-environnementales de la dynamique urbaine spéculative et rentière en cours.

1. Évolution des modes d’habiter et transformations du patrimoine résidentiel individuel

1.1. Une ville entre tradition et modernité

13L’attractivité de Djelfa s’explique également par sa situation au centre de la wilaya et par le fait qu’elle concentre un grand nombre d’équipements et d’infrastructures. Cependant, la pression démographique entraîne une demande importante en logements et la gestion non maitrisée des ressources foncières génère un étalement urbain qui repousse toujours plus loin les limites de la ville, qui se construit par l’habitat, et en particulier l’habitat individuel, produit de l’auto-construction qui constitue la forme urbaine dominante.

1.2. L’habitat individuel : forme urbaine dominante, produit de l’auto-construction

14L’habitat individuel constitue la forme urbaine dominante, encouragé depuis les années 1980, par la politique des lotissements réservés à l’auto-construction, ayant pour but de répondre à la demande en logements. Si dans 98% des cas, l’habitat individuel est le produit de l’auto-construction, cela ne signifie pas forcément que les habitants construisent ou transforment eux-mêmes l’espace dans lequel ils vivent, mais plutôt qu’ils font appellent à l’aide de proches ou de personnes sollicitées de manière informelle.

15La plupart du temps, il s’agit d’une main-d’œuvre non déclarée, rémunérée sans facture avec des prix fixés à l’amiable : on pratique les barèmes officieux dictés par les lois du marché informel puisque la production de l’acte de bâtir en auto-construction est presque entièrement informelle, même lorsque l’achat du terrain est légal. Cette main-d’œuvre est souvent sous-qualifiée et la qualité des constructions est médiocre, avec beaucoup de malfaçons et peu de respect des règles de la construction.

1.3. Généralisation du béton armé et adaptation à un nouveau confort

18Dans les années 1980, la typologie des maisons demeure uniquement dédiée à la fonction résidentielle, mais la structure en béton armé permet l’extension en hauteur, avec le rajout de chambres et d’une terrasse à l’étage ou, ultérieurement, grâce aux ferraillages souvent laissés en attente. La cour n’est plus l’élément central distributeur, ce qui constitue une adaptation par rapport aux conditions climatiques (rigoureuses en hiver) de la région et au nouveau mode de chauffage. En effet l’introduction du gaz naturel, à cette période, en lieu et place des anciens poêles à mazout (fuel) et des cheminées au bois, comme nouveau combustible dans les foyers a littéralement changé les mentalités et l’agencement des espaces.

19La découverte d’un confort nouveau, en même temps que les frais du chauffage réglables par facture trimestrielle, impulse une dynamique de préservation de cette chaleur et engendre de nouveaux réflexes d’économie d’énergie. C’est pourquoi la tendance est alors à l’encastrement des espaces pour éviter les déperditions de chaleur et la cour, bien qu’omniprésente, car indispensable dans la vie quotidienne des habitants de la région, devient un espace indépendant (plan 2). En même temps, la présence de l’eau courante est de plus en plus convoitée : salle de bains et cuisines modernes se généralisent et les installations de stockage de l’eau (moteurs électriques, citernes enterrées ou en terrasse) se multiplient, étant données les fréquentes pénuries d’eau.

20Les changements techniques introduits dans la construction (béton armé, gaz naturel, moyens de stockage de l’eau) ont entraîné des mutations au niveau des espaces habitables et dans les modes de vie, des modes de vie qui ont également été bouleversés par les réformes politiques des années 1990 et l’importante crise économique et sécuritaire qu’a connue le pays.

1.4. Mixité fonctionnelle, quête de rentabilité et souci de l’esthétique

21Coïncidant avec les bouleversements politico-législatifs des années 1990 – passage brutal à l’économie de marché, réformes politiques, crises sécuritaire et économique – d’autres changements apparaissent dans la société et dans le mode d’habiter. La typologie des maisons s’apparente désormais à des « blocs » de béton, les parcelles sont presque entièrement construites, avec de grands garages au rez-de-chaussée destinés à être loués ou utilisés pour diverses activités commerciales. De très nombreux habitants, même ceux des quartiers plus modestes, associent à leurs maisons des locaux abritant des petits commerces ou des ateliers en tous genres qui sont exploités soit par les propriétaires eux-mêmes, soit loués à des tiers. La maison devient « rentable » et le revenu apporté par ces locaux est substantiel pour les familles qui habitent dans des maisons qui leur sont contigües si le lot est grand, mais logeant le plus souvent à l’étage ou dans les différents étages (plan 3). En effet, la pénurie de logements pousse également à occuper les étages par des appartements pour loger des membres de la famille, pas forcément les enfants. Ces maisons, individuelles au départ, s’apparentent en réalité souvent à du semi-collectif privé.

22Les modifications apportées par les habitants dans leur espace de vie reflètent une exigence d’espace et un souci de sécurisation matérielle. C’est une forme d’adaptation à l’économie de marché qui se met en place.

23Les permis de construire qui exigent 40% d’espace libre sur la parcelle ne sont pas respectés, ils constituent un simple acte administratif, une autorisation. Rares sont les propriétaires qui s’y conforment, chacun construisant à sa guise. Il est fréquent de voir une maison partagée entre deux familles ou plus, chacune « s’adapte » en y ajoutant cuisine et autres commodités (plan 4). « Construire » est un maître mot dans cette ville, tout le monde « construit » à un moment ou un autre, qu’il soit riche ou pauvre, et les quartiers sont toujours en chantier. Les constructions sont inachevées, faute de moyens financiers et en prévision de probables extensions futures, la maison étant édifiée au fur et à mesure, en fonction des disponibilités financières et des nouveaux projets de la famille, et cela prend souvent toute une vie. La loi de 2008, relative à l’achèvement et à la mise en conformité des constructions (cette loi n°08-15 du 20 juillet 2008 fixe les règles de mise en conformité des constructions et leur achèvement et permet de régulariser les constructions non conformes aux permis de construire) n’a rien changé, en particulier dans les villes de l’intérieur du pays comme Djelfa, sauf peut-être pour les constructions très exposées, au niveau des grands boulevards, qui sont plus ou moins contrôlées.

25Pourtant, depuis le début des années 2000, avec l’amélioration de la situation économique et sécuritaire, une autre tendance se profile : un habitat individuel qui semble s’orienter petit à petit vers un style « villa », la recherche de plus d’esthétique et de meilleures finitions, dans des lotissements privés (puisque les réserves foncières communales sont réduites et réservées en priorité aux projets publics), proposant des lots à des prix élevés, à une catégorie plus aisée de la population qui exprime son désir de rompre avec « les garages au RDC ». Cependant, le souci de la rentabilité est toujours présent, en particulier au niveau des tissus à forte valeur ajoutée, tels que le centre-ville, et le long des grandes artères et des rues commerçantes, où le prix du foncier atteint son paroxysme.

2. Démolir pour reconstruire : disparition d’un patrimoine ou valorisation d’une ressource ?

2.1. Le patrimoine « résidentiel », un patrimoine « ordinaire »

26« La plupart des spécialistes s’accordent aujourd’hui sur le fait que le concept de patrimoine a été généralisé à l’échelle planétaire au long des trois dernières décennies » (F. Tomas, 2004). Si « le “patrimoine” regroupe tous les trésors du passé que l’on admire » (Pumain D., Paquot T., Kleinschmager R., 2006), désormais, « la notion de patrimoine ne se limite plus à un édifice pour la beauté de son architecture ou pour les souvenirs historiques qui y sont attachés, mais s’étend à son environnement et vaut même pour des secteurs plus vastes parfois dépourvus de monuments remarquables qui, toutefois, pris globalement, font partie de l’identité collective des populations » (F. Tomas, 2004 ; B. Bret et N. Commerçon, 2004). La notion, aujourd’hui, ne cesse de s’étendre, elle désigne aussi bien le « “patrimoine” entendu comme ensemble des biens qu’une personne peut vendre ou transmettre » (J. Davallon, 2010) que « le “ patrimoine” conçu comme les choses culturelles ou naturelles qui appartiennent à la totalité d’une communauté » (J. Davallon, 2010). Sans entrer dans une discussion autour des définitions et des différents types de patrimoines, ce qui n’est pas le propos du présent article, le patrimoine « résidentiel » visé ici fait référence aux bâtiments réservés à l’usage d’habitation et aux infrastructures qui l’accompagnent. Il fait partie du patrimoine bâti, c'est-à-dire « celui qui est l’objet et le résultat des processus de production de l’espace » (A. Alvarez Mora, 2013) qui inclut aussi bien le cadre bâti de la vie quotidienne, à l’architecture banale ou modeste, représentant un patrimoine urbain « ordinaire » plus ou moins ancien selon les contextes, que les édifices remarquables ou les monuments et quartiers historiques reconnus comme devant être conservés ou protégés.

27À Djelfa, comme déjà expliqué, il n’existe pas d’héritage urbain vraiment ancien considéré comme faisant partie du patrimoine à sauvegarder (tissus traditionnels : casbah, ksour, médinas) ni de vieux bâti dégradé (vieux immeubles coloniaux à étages, menaçant ruine) qui peuvent faire l’objet de décision de sauvegarde ou de démolition, comme cela est le cas dans plusieurs grandes villes du pays (Alger, Oran, Constantine, par exemple). D’ailleurs, « la reconnaissance de cet héritage de la période coloniale, en tant que patrimoine, semble être davantage l’apanage des scientifiques ; il est en effet moins considéré en tant que tel par les pouvoirs publics ou par les habitants, ce qui rend plus complexes et plus controversés les enjeux qui accompagnent sa prise en charge » (B. Kebir, A. Zeghiche, 2014).

2.2. Un patrimoine que l’on cherche à rentabiliser

28Les constructions les plus anciennes sont contemporaines (fin 19e et début 20e siècle) et si un intérêt patrimonial se manifeste (faiblement) pour quelques rares édifices publics (mairie, poste, ancienne gare ferroviaire …), en revanche, le patrimoine résidentiel est constitué de maisons individuelles qui ne sont pas reconnues comme patrimoine à protéger ou à sauvegarder et sont plutôt considérées comme obsolètes parce que dépassées et ne répondant plus aux exigences et aux nouveaux standards de la vie « moderne ». De plus, ces constructions peuvent s’avérer très rentables et constituent un capital économique très appréciable, étant donné que la consommation excessive et rapide de terrain urbanisable et la libéralisation du marché foncier ont entraîné la raréfaction et l’augmentation de la valeur marchande du sol urbain, aggravés par le phénomène de la spéculation foncière qui s’est progressivement installé, en particulier au niveau des espaces centraux où l’on profite de l’augmentation spéculative de la valeur des terrains en général et de ceux des espaces centraux en particulier. « Ce rôle du foncier, et par extension de l’immobilier, se vérifie en particulier dans les pays comme l’Algérie, où les autres espaces sont fortement monopolisés par des entités publiques. Le foncier-immobilier serait alors le lieu principal de constitution d’un patrimoine pour les ménages, car les marges de manœuvre y sont plus grandes, les négociations possibles, les décisions moins enserrées dans le formalisme des procédures » (Souami T., 2017).

29La maison représente le patrimoine, mais le patrimoine « dans ce sens très contemporain, est le capital que l’on constitue et fait travailler au cours d’une vie ou d’une période de vie » (C. Emelianoff, C. Carballo, 2002). Les demeures les plus anciennes sont transformées de fond en comble. Ces maisons, qui représentent l’habitat populaire du centre-ville, sont démolies les unes après les autres, alors qu’elles constituent un héritage, témoin d’un passé qui, bien que récent, reste le plus ancien de la ville. Les parcelles, en général petites, sont (re)construites sur toute la surface. Les bâtisses sont souvent rachetées par des promoteurs immobiliers privés et remplacées par des immeubles flambant neufs dans les quartiers à forte valeur spéculative. Le phénomène s’étend à de nombreuses régions du pays (pour ne pas dire toutes), en particulier au niveau des boulevards et des quartiers centraux des grandes villes, objets de toutes les convoitises.

« Le parc immobilier existant longtemps délaissé par les politiques publiques va, petit à petit, subir un processus de rénovation ponctuelle, touchant bâtisse par bâtisse, parcelle par parcelle et manifester la nouvelle forme du capitalisme urbain national » (L. Boulbir, 2012).

30À l’emplacement de ce qui fut autrefois une maison « traditionnelle » ou même une fraction de celle-ci, s’élèvent aujourd’hui des immeubles privés de quatre voire cinq niveaux (photos 1 et 2). Leurs façades rivalisent d’éléments architecturaux aux références éclectiques, dans un mariage plus ou moins heureux de styles, des arcades arabo-mauresques aux grands panneaux entièrement vitrés, en passant par des pastiches néo-classiques... Ces immeubles sont souvent dédiés uniquement à des activités économiques. En effet, de plus en plus d’investisseurs/propriétaires prévoient, en plus des locaux commerciaux du RDC, une série d’espaces à louer, aménagés en logements, bureaux, hôtels, petites cliniques privées ou même en petits centres commerciaux, composés de plusieurs boutiques, sur plusieurs étages. La propriété immobilière est un investissement jugé très rentable et un placement réputé sûr.

31Cependant, à Djelfa, le processus de démolition/reconstruction touche même des quartiers modestes où les habitants aspirent à « refaire » leur maison tout simplement pour la mettre au « goût du jour », même si celle-ci n’est pas dans un état de vétusté important (photos 3. 4). Ainsi, d’anciennes habitations basses avec structure en murs porteurs en pierres et couverture en tuiles, encore en bon état, ne répondent plus aux normes d’esthétique, de confort et de rentabilité recherchées aujourd’hui par leurs habitants. Ces derniers considèrent les habitations non renouvelées (non « refaites » comme on dit dans le langage courant) comme inhabitables ou du moins inadaptées, non conformes à « ce qui se fait ». Elles sont d’ailleurs de moindre valeur sur le marché immobilier par rapport à celles qui ont été « refaites ».

32En l’absence d’informations et de moyens adéquats, c’est la logique de « la table rase » qui est appliquée et l’analyse de V. Veschambre, bien qu’élaborée dans un autre contexte, est éclairante pour un cas comme Djelfa : « Même si l’on parle beaucoup de patrimoine aujourd’hui, une démolition/reconstruction apparaît bien souvent plus rentable qu’une restauration avec remise aux normes » (V. Veschambre, 2005). Cela se vérifie dans le cas de constructions publiques et se généralise également dans le cas de maisons individuelles privées.

33Les habitants, au lieu d’avoir recours à la rénovation, à la restauration ou à la réhabilitation qui nécessitent des études, une prise en charge et des savoir-faire particuliers (peu développés en Algérie, voire pas du tout) privilégient le plus souvent une solution rapide et radicale : les anciennes demeures sont, dans l’indifférence générale, entièrement ou partiellement détruites, rasées, quel que soit leur état (photos 5, 6 et 7). Elles sont remplacées par des constructions « neuves » et « modernes », en béton armé, plébiscitées malgré toutes les malfaçons résultant des pratiques informelles de l’auto-construction et du manque de contrôle lors de l’exécution des travaux.

34C’est ainsi que progressivement toute la main-d’œuvre du bâtiment s’est détournée des techniques de constructions « traditionnelles » utilisées précédemment, malgré leur meilleur confort thermique (grâce aux murs en pierre larges de 40 à 50 cm, dans une ville steppique où les hivers sont particulièrement rigoureux), au point que les savoir-faire constructifs se perdent et s’uniformisent. Il est très difficile aujourd’hui de trouver des techniciens ou des ouvriers maîtrisant d’autres techniques que celles relatives aux monostructures en béton armé. Ceci est d’autant plus vrai à l’heure actuelle, avec la mondialisation et l’internationalisation des modes de construire.

35Les transformations de ces maisons répondent à des logiques sociales et économiques et la sauvegarde patrimoniale de ces habitations « ordinaires », même les plus anciennes, n’est une priorité ni pour les habitants ni pour les pouvoirs publics. Il semble ici que « la conception du patrimoine comme ensemble de biens dont on dispose » prenne le pas sur « la conception d’un bien commun à garder » (Devallon J., 2010). D’ailleurs, le permis de démolir, préalable à toute opération de démolition, est octroyé en général sans difficulté par les services de l’urbanisme, de même que le permis de construire (ou devrait-on dire, dans ce cas précis, « permis de REconstruire »). À travers la délivrance facilitée des permis de démolir et de construire, les pouvoirs publics semblent encourager des stratégies habitantes qui sont à l’origine d’une certaine forme de « renouvellement urbain ».

3. Au-delà des enjeux patrimoniaux : une forme de renouvellement urbain accentuant certaines préoccupations socio-environnementales

36Ce processus de « renouvellement urbain » s’effectue progressivement non par une politique initiée par les pouvoirs publics, mais par la participation volontaire des habitants (souvent inconscients de ce qui est en train de se jouer) à ces opérations de transformations de leurs maisons et de démolitions /reconstructions qui font partie de la dynamique urbaine et donnent un nouveau visage au centre-ville.

38Ainsi, la question des enjeux patrimoniaux liés à la reconnaissance et la protection de cet héritage se posera peut-être lorsque la quasi-totalité des maisons aura été détruite, ce qui ne saurait tarder étant donné le rythme effréné des démolitions. En effet, « lorsque la raréfaction est admise, advient un sursaut et un classement : du patrimoine l'on conservera quelques exemplaires, échantillons et spécimens dans des conservatoires prévus à cet usage ou dans des lieux convertis à la fonction conservatoire » (Carballo, Emelianoff, 2002).

39Au-delà des enjeux patrimoniaux, ces opérations peuvent être vues comme une forme de recyclage urbain (Veschambre, 2005), de reconstruction de la ville sur elle-même. En effet, « bien qu’il n’existe pas (ou pas encore) de politique de renouvellement urbain à proprement dire en Algérie, on assiste néanmoins à l’émergence d’un intérêt nouveau des pouvoirs publics pour la prise en charge d’un vieux bâti dont l’entretien est resté longtemps négligé. Cette vision, en état de gestation, est cependant largement devancée par l’action privée, laquelle, depuis la transition économique du pays, dans les années 1990, trouve dans la ville algérienne des opportunités économiques s’exprimant par une intense activité » (Kebir, Zeghiche, 2014).

40Alors que la question de la participation des citadins dans la gestion urbaine et/ou le développement local des villes maghrébines, et la forme que pourrait prendre cette participation, demeure posée, on peut même « penser que le patrimoine est simplement transformé par les générations présentes, que le legs porte aujourd'hui sur le nouveau plutôt que sur l'ancien » (Carballo, Emelianoff, 2002). Ainsi, à Djelfa, l’évolution des mutations morphologiques dans l’habitat individuel montre bien comment les habitants le transforment, s’adaptent aux techniques constructives et intègrent ou éliminent spontanément les espaces et les éléments qui leur semblent répondre ou pas à leurs aspirations, à leur confort ou à leur mode de vie.

41Cependant, les propriétaires des maisons « traditionnelles » du centre-ville n’hésitent pas à en tirer profit, quitte à ce qu’elles soient détruites sans laisser de traces, alors que ces bâtisses sont le témoin d’un savoir-faire dont la transmission présente un intérêt certain à l’heure où les questions relatives à l’utilisation des matériaux locaux et écologiques (ici la pierre, le bois …) dans la construction se posent à la faveur du débat sur la transition énergétique dans le bâtiment.

42Il apparaît évident que cette forme de renouvellement urbain, cette manière de (re)construire l’urbain « ordinaire », portée par les habitants, fait partie intégrante d’un processus de fabrication urbaine marqué par de nombreuses contradictions, et porteur de multiples interrogations.

43D’un point de vue social, la dynamique spéculative engendrée interroge et fait craindre de nouvelles formes de ségrégation sociale (voire d’exclusion), puisque les bâtisses dans les espaces centraux de la ville sont cédées à des prix dont la croissance est exponentielle et ne sont accessibles qu’aux promoteurs privés et aux catégories aisées qui convoitent les biens immobiliers les plus attractifs pour investir dans des projets très rentables. Aujourd’hui, les promoteurs immobiliers privés, dont l’activité instituée au milieu des années 1980 était plutôt timide, s’imposent de plus en plus. Ils sont encouragés aussi bien pour la construction d’équipements à travers les opérations de démolition-reconstruction dans les tissus existants à forte valeur spéculative, que pour « la réalisation d’immeubles de logements promotionnels qui s’inscrivent dans la logique constructive impulsée par les pouvoirs publics avec qui ils entretiennent des relations qui leur permettent d’obtenir maints avantages » (Belguidoum, Mouazziz, 2011).

44Dans un contexte de manque de réserve foncière, les prix de l’immobilier flambent et la logique constructive préconisée par les pouvoirs publics pour répondre à un accroissement démographique et à des revendications sociales en augmentation, nourrissent un phénomène d’urbanisation périphérique programmée toujours plus important (Bachar, 2015). Sous l’effet de la spéculation foncière faisant bondir les prix des terrains centraux et péricentraux, les cités de logements et les lotissements sociaux ainsi que les équipements publics, sont relégués sur des terrains périphériques relevant du domaine public, de plus en plus éloignés du centre de l’aire urbaine, engendrant un étalement urbain source d’inégalités sociales et spatiales. Ces inégalités se manifestent, entre autres, à travers les difficultés d’accessibilité et de déplacement dues au faible développement des réseaux de transports en commun, tout comme le manque d’infrastructures, d’équipements et de services collectifs dans les nouvelles extensions urbaines. Cette situation s’accompagne de nombreux problèmes environnementaux tels que la diminution et la dégradation des espaces naturels et agricoles, la saturation des routes et l’augmentation de la pollution due au trafic automobile et aux mobilités pendulaires quotidiennes, aux difficultés de prise en charge des déchets et à la surconsommation d’énergie et de matériaux pour la mise en œuvre des réseaux d’alimentation en eau, de gaz, d’assainissement, etc. Ces problèmes viennent s’ajouter à d’autres, propres à l’écosystème steppique, à l’image de la rareté des ressources en eau, de la sécheresse, de l’érosion des sols ou de la menace de la désertification.

45Ainsi, au-delà de l’intérêt pour la préservation du vieux bâti, la problématique de la démolition-reconstruction du patrimoine résidentiel ancien à Djelfa intègre certaines préoccupations socio-environnementales. Si, d’une part, la reconstruction de la ville sur elle-même peut apparaitre comme un élément positif eu égard à la réutilisation de la ressource non renouvelable qu’est le sol urbain, d’autre part, se posent les questions relatives aux choix d’occupation des sols et celles des inégalités et difficultés d’accès au centre-ville. En effet, ce dernier, autrefois occupé par des maisons simples et modestes, tend désormais à intégrer en priorité des activités tertiaires privées ciblant des catégories sociales aisées, tandis que les lotissements, les cités d’habitat social et les équipements publics sont repoussés vers la périphérie. Cette situation contribue à étendre les limites de la ville en consommant toujours plus de terrain et à renforcer les fractures sociales et territoriales dues à l’éloignement.

46Ces questions, qui ne sont pas exhaustives, sont indissociables de la réflexion pour un développement qui se voudrait durable, explicitement mis en avant dans les discours officiels et à travers tout l’arsenal législatif depuis 2001 (entre autres la loi relative à l’aménagement et au développement durable du territoire promulguée en 2001, celle de 2003 relativement à la préservation de l’environnement dans le cadre du développement durable ou encore la loi de 2006 portant orientation de la ville et qui vise à définir la politique de la ville dans le cadre de la politique de l’aménagement du territoire et du développement durable).

47Ici comme ailleurs, « sur le terrain, on observe une hausse des prix immobiliers et un rejet des populations défavorisées en périphérie lointaine » (Emelianoff, Carballo, 2002). Étant donné les prix spéculatifs du foncier, à Djelfa et dans les autres villes en Algérie, les projets publics sensés profiter au plus grand nombre ne peuvent être construits en centre-ville ou sur les terrains proches récupérés des opérations de démolition-reconstruction du vieux bâti, qui sont trop coûteuses. Les conséquences sont à la fois sociales avec le renforcement des inégalités socio-spatiales dues, entre autres, au manque de transport en commun et d’infrastructures, environnementales à travers la dynamique de consommation foncière, le sol étant une ressource naturelle à préserver et économique avec l’augmentation du coût des infrastructures routières et des réseaux divers par multiplication des linéaires de voiries et de réseaux dus à l’éloignement.

Conclusion

48Dans une société en pleine mutation où l’investissement dans l’immobilier est le placement qui paraît le plus sûr, le « patrimoine résidentiel » devient un « capital » rentabilisable, en particulier dans une ville comme Djelfa, dont la création récente remonte à moins de deux siècles, mais qui connaît aujourd’hui un développement urbain très important et où les modes d’habiter s’adaptent et évoluent rapidement, au rythme des changements dans les modes de vie et de construire et des bouleversements politico-législatifs. Les habitants poursuivent des objectifs à la fois économiques et sociaux et participent à la production du cadre bâti en recourant à l’auto-construction qui produit, à travers des filières informelles, des bâtis de qualité variable, souvent médiocres et inachevés, objets de multiples et profondes transformations.

49Étant donné l’augmentation spéculative de la valeur marchande du sol urbain, la démolition des anciennes maisons du centre-ville, considérées comme dépassées, se généralise dans l’indifférence générale, aussi bien de la part des habitants que des pouvoirs publics qui ne reconnaissent pas ces constructions comme faisant partie du patrimoine à sauvegarder, bien qu’elles représentent l’héritage urbain le plus ancien de l’histoire de la ville. Pourtant, même si elles sont modestes et anonymes, ces bâtisses qui témoignent du passé de ce territoire sont d’une qualité architecturale et technique relevant d’un savoir-faire à sauvegarder pour être transmis.

50Au-delà des enjeux patrimoniaux et de la question de la reconnaissance et de la protection de cet héritage qui finira (peut-être) par se poser lorsque la raréfaction sera admise et que la menace de l’effacement de toutes les traces du passé sera imminente, cette manière de (re)construire la ville sur elle-même peut être vue comme une forme de renouvellement urbain « ordinaire », portée par la participation des habitants, faisant partie du processus de fabrication de la ville. Cependant, les terrains récupérés des opérations de démolition-reconstruction sont réservés à des projets privés à forte valeur ajoutée, tandis que les projets publics sont relégués en périphérie, à l’image des projets de logements sociaux. Cette situation interpelle et nourrit, d’une certaine manière, le débat sur les contradictions entre le discours prônant un développement urbain se préoccupant de réduire les inégalités sociales et de respecter l’environnement, et des pratiques urbaines rentières et spéculatives qui ignorent ces préoccupations.