2Cette réflexion est menée en six chapitres, qui reprennent les résultats de l’enquête de terrain qu’a menée Julie Pollard. Cette dernière a interviewé une cinquantaine d’acteurs publics et privés du secteur et consulté de nombreux documents écrits, notamment dans le cadre de deux études de cas à Saint-Denis et à Issy-les-Moulineaux, des villes de la première couronne parisienne. Elle a également mené des analyses quantitatives sur la construction de logements.

3Le groupe des promoteurs immobiliers français, indique dans un premier temps Julie Pollard, est très nettement divisé. Cette fragmentation tient à un métier historiquement peu défini ainsi qu’à une diversification croissante des activités des promoteurs qui sont rattachés à des grands groupes. Si le cœur de leur métier demeure bien la promotion et la vente de logements, les promoteurs s’intéressent de plus en plus à des activités de gestion afin de proposer un « package » global aux acquéreurs qui investissent dans l’immobilier locatif.

4Dans la suite de l’ouvrage, cette diversité est rendue moins visible de manière à faire ressortir plus nettement les modalités de l’action de l’État. Dans l’après Seconde guerre mondiale, des aides directes ont été accordées aux promoteurs afin de soutenir la production de logements ainsi que la croissance et la création d’emploi. Après 1970 toutefois, « Les pouvoirs publics affichent la volonté de resserrer leurs interventions sur le logement social et de laisser le marché réguler la construction de logements dans le secteur libre » (p. 71).

5Depuis les années 1990, l’intervention publique dans le domaine du logement s’est ainsi resserrée autour de politiques de défiscalisation. À la fois destinés aux particuliers, incités à investir dans l’immobilier locatif, et aux entreprises du secteur, soutenues afin de favoriser la construction de logements et la croissance, les dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement locatif (Robien, Borloo, Scellier, Duflot, Pinel…) ont eu un coût important, qu’il est toutefois difficile d’estimer de manière précise étant donné leur caractère différé dans le temps. Les promoteurs sont très sensibles aux fluctuations de ces aides puisqu’approximativement 50 % des logements qu’ils vendent le sont dans le cadre d’une niche fiscale.

6Pour autant, et c’est l’objet du quatrième chapitre, les marges d’influence des promoteurs immobiliers sur les politiques fiscales sont très réduites et peu de mobilisations collectives sont observables. Quant aux démarches plus individuelles de lobbying, l’auteure explique qu’elles se retrouveraient surtout à l’échelle locale. Il semble en fin de compte que la multiplication de ces dispositifs – dont la volatilité contraste avec l’exigence de stabilité des promoteurs – tienne en grande partie à des intérêts propres aux acteurs politiques. D’une part, ces derniers, convaincus de l’importance des acteurs privés en la matière, cherchent à stimuler l’offre de logements, selon des modalités qui varient avec leur orientation politique. D’autre part, « les dépenses fiscales sont un moyen de produire des politiques publiques dans un contexte de “pétrification des dépenses publiques” et de réduction de la marge de manœuvre des politiques » (p. 133).

7À l’échelle locale en revanche, les relations entre promoteurs et élus locaux semblent plus contrastées et Julie Pollard montre dans le cinquième chapitre que les seconds disposent d’un pouvoir important sur les premiers. Les élus ont en effet tendance à se saisir d’instruments nationaux législatifs et réglementaires (maîtrise foncière, droit de l’urbanisme) mais aussi économiques et fiscaux afin de réguler les constructions des promoteurs. Ces derniers courent en outre le risque d’être « blacklistés » en cas de mauvaise conduite. En fonction de leur orientation politique et de leurs ressources, les élus locaux mettent cependant en œuvre des formes différenciées de régulation politique. Saint-Denis est par exemple qualifiée par Julie Pollard de « commune planificatrice » (les contraintes locales sont affichées dans une charte) alors qu’Issy-les-Moulineaux serait une « commune négociatrice » (les attendus sont davantage variables et ils se négocient dans des relations bilatérales). D’après l’auteure, ces rapports de pouvoir incitent les promoteurs à s’investir durablement dans les territoires et à entretenir le plus de relations possibles avec les élus locaux, afin de cerner au mieux leurs attentes. Les promoteurs proposent également aux élus leur expertise en matière de construction urbaine et leur capacité de mise en œuvre des politiques du logement (en orientant par exemple les ventes en fonction des profils recherchés par les élus locaux).

10La lecture de cette enquête demeure néanmoins très stimulante, notamment parce qu’elle permet de mieux se représenter le fonctionnement et le rôle des niches fiscales dans la fabrique des espaces résidentiels et urbains contemporains. Elle incite assurément à d’autres enquêtes sur les acquéreurs qui bénéficient de ces dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement locatif, afin de mieux saisir les effets de ces politiques au caractère particulièrement opaque.