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Estratégia produtiva, financeira e fundiária das incorporadoras de capital aberto no Brasil: um estudo sobre a dinâmica fundiária da Rodobens Negócios Imobiliários (RNI)

Estrategia productiva, financiera y de propiedad de la tierra de los promotores que cotizan en bolsa en Brasil: un estudio sobre la dinámica del suelo de Rodobens Negócios Imobiliários (RNI)
Stratégie de production, financière et foncière des promoteurs cotés en bourse au Brésil : une étude sur la dynamique foncière des Rodobens Negócios Imobiliários (RNI)
Production, financial and land ownership strategy of publicly traded developers in Brazil: a study on the land dynamics of Rodobens Negócios Imobiliários (RNI)
Natália Daniela Soares Sá Britto

Resumos

O artigo analisa a produção do landbank da incorporadora Rodobens Negócios Imobiliários (RNI) e identifica dois momentos de mudanças em suas estratégias de rentabilidade e investimentos. O primeiro momento, entre 2007 e 2010, mostra a expansão geográfica e produtiva da empresa, usando a terra como fator de produção. O segundo momento, de 2011 a 2018, revela o uso da terra para obter liquidez, monetizar ativos e reduzir o endividamento. A análise destaca a influência das práticas contábeis internacionais nos negócios da incorporadora e como a propriedade da terra se relaciona com a esfera financeira, adquirindo um caráter volátil, transformando-se em liquidez, passivo ou fator de produção, dependendo das estratégias adotadas em cada momento e contexto macroeconômico.

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Introdução

  • 1 Por meio de políticas e programas estatais que promoveram o aumento do poder aquisitivo da populaçã (...)
  • 2 Como exemplo temos a consolidação do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), através da regulação dos (...)

2As primeiras décadas do século XXI foram caracterizadas por uma profunda reestruturação do setor imobiliário brasileiro, distinguida por um conjunto de processos que promoveram a complexificação das relações entre Estado, capital imobiliário e financeiro. Se por um lado essa reestruturação se vinculou ao desenvolvimento do chamado “segmento econômico”, permitindo1 a constituição de uma demanda solvável para a mercadoria habitação no país, de outro contou com a consolidação de novos mecanismos jurídicos, financeiros2 e patrimoniais que ampliaram a formação de funding no setor e acionaram novos mecanismos de acumulação, à exemplo da captação direta de recursos via “oferta pública de ações”, dos investimentos do tipo private e venture capital e da ampliação de receita por meio da monetização de ativos. (SHIMBO, 2010; CARDOSO e ARAGÃO, 2011; ROYER, 2014)

  • 3 Para Penha Filho (2020), as empresas de incorporação seguem três lógicas de negócios que se complem (...)

3De acordo com Penha Filho (2020), essa capitalização crescente no setor significou, entre outras coisas, a adoção de novas estratégias de negócios voltadas para a realização da tríade “endividamento-crescimento-distribuição”, tendo como objetivo final a expectativa de remuneração dos investidores, o que apontou para um controle superior do financeiro sobre as demais etapas e lógicas3 que envolvem a atividade de incorporação no Brasil, numa espécie de “curto circuito” entre um circuito de valorização produtiva e um circuito de valorização financeira. (PENHA FILHO, 2020; MORAES, 2017)

  • 4 Valuation é um método de análise financeira utilizada para avaliação e estimativa do valor de deter (...)

4Para Rolnik (2015, p.292), essa injeção de capital nas incorporadoras brasileiras implicou ainda no “aumento de poder e controle de suas subsidiárias de crédito, transformando-as também em securitizadoras e submetendo suas estratégias à lógica de seu braço financeiro”, o que se traduziu numa maior preocupação com a implementação de mecanismos de governança corporativa direcionados por padrões de valuation4 e de normas internacionais de contabilidade. (ROLNIK, 2015; PIROLO, SANTOS, SANCHES e GONÇALVES, 2016).

  • 5 A composição de landbank se diferencia, em termos de finalidade e objetivo, da dinâmica já tradicio (...)

5Dentre as estratégias de negócios no setor que tiveram a órbita financeira como coordenadora está a formação e composição de land banking5 como mecanismo de rentabilidade e alavanca na valuation destas empresas de incorporação. Conforme destaca Rocha Lima (2007) a formação inicial destas reservas fundiárias, logo após a IPO destas empresas, se apresentou com o objetivo principal de “precificar para cima as posições acionarias dos controladores (...) inflacionando determinadas contas de projeções de resultado, para alcançar os múltiplos desejados”, o que se realizou através da projeção dos Valores Gerais de Vendas, que buscavam antever a realização de rendas, juros e lucros futuros da produção. Para Penha Filho (2020), além de atuar na valorização acionária, a formação de landbank permitiu, ainda, a expansão e reescalonamento destas empresas que passaram a atuar em diferentes regiões e cidades, gerando um cenário de competição por terrenos, o que reorganizou o mercado fundiário e imobiliário em muitas cidades brasileiras.

6No entanto, conforme apontou Sanfelici (2015 p. 127) não demorou muito para que ocorressem tensionamentos e contradições entre as expectativas dos investidores financeiros e o tempo de realização do valor na atividade imobiliária, resultando no “divórcio entre os horizontes espaciais e temporais” que regem estes distintos capitais. Diante das oscilações no preço de suas ações, em especial após a crise de 2008, intensificou-se o processo de padronização das demonstrações financeiras das incorporadoras de capital aberto, refletindo numa maior centralidade nos resultados contábeis e auferindo novos significados e conteúdo à terra na medida em que as reservas fundiárias passaram a ser mobilizadas como artifício para liquidez e ajuste de receitas entre muitas empresas. Nesse momento, os estoques de terrenos, até então mobilizados pelo seu valor de uso efetivo para a atividade incorporadora - enquanto fator e condição objetiva para a produção – passaram a integrar o movimento de circulação das mercadorias especiais, assumindo a forma de ativo a ser monetizado para realização de resultados financeiros, o que aproximou a terra de uma forma fictícia de capital.

7De tal modo, o controle e coordenação crescente da lógica financeira sob as atividades de incorporação redefiniram os significados da terra urbana para o setor. Trata-se da redefinição da terra como fator de produção para assumir também a qualidade de ativo financeiro, sendo utilizada tanto como lastro para operações de crédito (debêntures) e captação de recursos financeiros diretos (valuation) assim como para liquidez dos negócios, possibilitando o ajuste e/ou alavancagem de ações e receitas como forma de influenciar nos resultados líquidos da empresa. (FIX e PAULANI, 2019)

8Sobre esse ponto, é relevante destacar que, embora os estoques de terrenos circulem como capital, possibilitando antecipar concomitantemente rendas fundiárias e financeiras, existe uma diferença de natureza entre a terra, o capital e os ativos financeiros que nos permite vislumbrar seu tratamento como um "puro ativo financeiro" (HARVEY, 2013) apenas como tendência e entrelaçamento, caracterizando, mais precisamente, o que Coakley (1994) chamou de um ativo "quase" financeiro.

9Em relação ao capital, apesar de desempenhar papel crucial em seu processo de expansão e acumulação, a terra se distingue: a) pelo seu duplo valor de uso, enquanto base para a reprodução produtiva (condição objetiva do processo de trabalho) e para a reprodução social (fundo de consumo); b) pelas formas específicas com que a captura do excedente ocorre, associada à extração da renda e não à produção de valor; c) bem como pelo modo como seu preço é determinado, tendo como referência o monopólio da propriedade, a especulação e a capitalização da renda futura.

10Do mesmo modo, a terra, apesar de realizar a captura do excedente de forma similar à capitalização do capital fictício, se diferencia dos ativos financeiros: a) pela sua forma concreta e não reprodutível, o que denota sua "substituição imperfeita" (Coakley, 1994); b) a realização da captura do excedente ocorre em função de seu valor de uso efetivo, não se limitando assim à capacidade de produzir renda; e c) pelo extremo de sua "iliquidez": apesar da maior liquidez em períodos de boom do setor imobiliário, esses ativos tornam-se praticamente ilíquidos (ou seja, não são vendidos) durante crises do setor. (FIX e PAULANI, 2019; HARVEY, 2013; WARD e AALBERS, 2016)

11No entanto, embora a terra possua diferenças e peculiaridades na relação com o capital e os ativos financeiros, há uma evidente interligação entre capitalização fundiária e financeira, revelando o entrelaçamento entre os mercados imobiliário e financeiro. O objetivo da financeirização é transformar essas propriedades fundiárias em instrumentos ativos mais líquidos e de fácil negociação, superando barreiras entre os mercados de valores mobiliários e de propriedades, mantendo algumas características distintivas de ambos.

12Destarte, essas múltiplas qualidades da terra acabam por demandar novas estratégias das incorporadoras que são, antes de tudo, territoriais. Seguindo o movimento orientado pela rentabilidade financeira, observou-se tanto o avanço e reescalonamento de empresas incorporadoras em direção a diferentes mercados e produtos, constituindo extensos bancos de terrenos no território nacional - em especial nas cidades médias brasileiras -, assim como se observaram recuos e saídas estratégicas de mercados, redefinindo constantemente o comportamento espacial e produtivo dessas empresas e, conseqüentemente, o preço do solo e as dinâmicas de produção e reestruturação do espaço nas diferentes cidades e regiões em que atuam.

13 Partindo dessas considerações gerais, o artigo analisa a dinâmica de formação, composição e significação do landbank patrimonial da incorporadora Rodobens Negócios Imobiliários (RNI), identificando dois momentos em que ocorrem mudanças nas estratégias de rentabilidade, acumulação e investimentos da empresa: O primeiro momento, que abarca os primeiros anos após a IPO da empresa, entre os anos 2007 e 2010, onde se observa uma ampliada reversão dos recursos captados na bolsa de valores em reservas fundiárias, o que remeteu à expansão geográfica e produtiva da empresa, com reescalonamento do mercado e novas expectativas de produção, onde a terra aparece como fator de produção e de alavancagem das ações e receitas (fator fundiário-rentista); O segundo momento, entre os anos de 2011 a 2018, onde ocorre a mobilização da terra como artifício para liquidez e ajuste de receitas através da comercialização e concentração do landbank, como forma de redução do endividamento e valorização dos ativos. Nesse período observa-se, ainda, a redução da produção e a re-centralização do mercado, dos produtos e da gestão empresarial (hiper-gestão), redefinindo o foco nas cidades e segmentos que geram maior Valor Geral de Vendas (VGV), em especial nas áreas metropolitanas e nos segmentos de alto padrão, o que permitiu a realização de um maior VGV em um número menor de operações.

  • 6 Apresentação estendida dos resultados trimestrais

14Para esta tarefa foram selecionados e analisados os Demonstrativos Financeiros Padronizados (DFP) e realese6 da Rodobens Negócios Imobiliários, entre 2007 e 2018, com foco especial nos movimentos de expansão/retração dos investimentos da empresa, por meio da formação de landbank, assim como nas estratégias financeiras e contábeis envolvidas nesta composição, com vistas a observar seus desdobramentos espaciais na medida em que as novas formas de valorização da propriedade imobiliária, dada por critérios de valorização especulativos relacionados à temporalidade da valorização financeira e seus nexos, acabam por impactar no deslocamento espacial dos negócios e, consequentemente, no mercado de terras urbano.

A terra como fator de produção e alavancagem de ações, entre 2007 e 2010

  • 7 Grupo fundado por Waldemar de Oliveira Verdi e que possui em seu quadro acionário majoritariamente (...)
  • 8 Divididas em parcelas de até 95 meses, corrigidas pelo Índice Nacional de Custo de Construção (INCC
  • 9 De acordo com os dados da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) entre 1980 e 1989 a inf (...)
  • 10 Cabe destacar que apesar da expressiva redução no volume de recursos, quando comparado aos anos ant (...)
  • 11 Além do Sistema Fácil do Grupo Rodobens, foram lançados, no início da década de 1990, o Plano 100 d (...)
  • 12 Em 2007 a RNI repassou 47,3% de suas ações para o mercado, mantendo 52,7% das ações na GV Holding.
  • 13 O saldo do resultado de equivalência patrimonial, apresentado nas demonstrações do resultado consol (...)
  • 14 Empresa voltada para: a) concessão de financiamentos destinados à produção, reforma e comercializaç (...)
  • 15 Com liberação do crédito em até 48 meses e parcelas de até 125 prestações corrigidas pela Taxa Refe (...)

15A incorporadora Rodobens Negócios Imobiliário (RNI) atua no mercado de incorporação desde 1991, constituindo-se a partir de um “braço imobiliário” do grupo empresarial familiar GV Holding S.A 7. O grupo, que teve sua origem no final da década de 1940 a partir de uma concessionária de ônibus e caminhões, sediada na cidade de São José do Rio Preto, no interior paulista, atualmente constitui um grande holding com participação acionária majoritária em 51 empresas nos segmentos de serviços financeiros (consórcios, bancos e corretora de seguros) e serviços de varejo automotivo (Leasing, locação e revenda de veículos comerciais, automóveis, peças e serviços), com atividades distribuídas em todo o Brasil, além de Argentina e Chile.
A atuação do grupo no setor imobiliário teve início por volta da década de 1980, inicialmente como um departamento voltado para demanda interna das empresas do grupo. A expansão das atividades deste departamento e sua entrada no mercado formal de incorporação ocorreram apenas no ano de 1991, quando foi criada a empresa subsidiária Rodobens Negócios Imobiliários (RNI), voltando-se para produção de apartamentos residenciais nas cidades onde o grupo já possuía negócios.
Com o objetivo de viabilizar o consumo das unidades habitacionais produzidas pela subsidiária imobiliária, o grupo lançou, no mesmo ano, o “Sistema Fácil”, um sistema de financiamento imobiliário com mensalidades médias referentes a 1% do valor do imóvel
8, iniciando assim sua atuação simultânea nos ramos de construção, no consórcio de imóveis e no financiamento, composição esta que caracterizou as estratégias de rentabilidade do grupo até meados de 2009.
É importante destacar que o início da década de 1990 foi um período importante para o desenvolvimento do setor imobiliário no Brasil. Por um lado, o quadro de hiperinflação nacional
9 favoreceu os investimentos no setor na medida em que as rendas fundiárias passaram a desempenhar um papel cada vez mais central na amortização dos riscos e na composição da riqueza social através da construção de edifícios e da constituição de banco de terras, vistos popularmente como um tipo de investimento “mais seguro” em momentos de instabilidade econômica. Por outro lado, a escassez de financiamentos habitacionais10 após a extinção do Banco Nacional de Habitação (BNH), em 1986, favoreceu a expansão e consolidação das grandes empresas do setor que possuíam capacidade econômica e organizacional para fomentarem suas próprias carteiras de crédito11, ampliando assim as oportunidades de negócios e uma relativa centralização de capitais nesse circuito.
Nesse contexto, entre os anos de 1991 e 1999, a média de lançamentos da RNI, operada com o financiamento próprio através do Sistema Fácil, foi de aproximadamente três mil unidades habitacionais por ano, sendo que deste total 85% correspondiam a prédios de apartamento, voltados para os segmentos de média renda e com expansão do mercado no interior do estado de São Paulo e nos estados do Rio Grande do Sul e Paraná. A partir de 1997 a companhia incorpora a tipologia de condomínios fechados de casas ao seu portfólio, produto este que passa a representar uma fatia cada vez mais expressiva de seus lançamentos, chegando a alcançar a faixa de 50% das unidades lançadas pela empresa no início dos anos 2000, o que contribuiu para expansão do grupo para o mercado do Rio de Janeiro, Minas Gerais e Ceará.
No ano de 2007, após uma década de expansão e consolidação no segmento imobiliário, a empresa inicia a Oferta Pública Inicial de Ações (IPO) na Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa)
12, arrecadando um montante de R$449 milhões de reais através da emissão primária de 23.000.000 de ações ordinárias nominativas, escriturais e sem valor nominal.
No mesmo ano a empresa anuncia a participação em 50% do capital social
13 da Companhia Hipotecária Unibanco Rodobens (CHUR)14, empresa responsável pela comercialização de um novo produto de crédito para aquisição de imóveis denominado “Plano Único”, uma carta de crédito programada15 com a finalidade exclusiva de aquisição de imóveis produzidos pela RNI.
Neste primeiro ano de IPO, a RNI já estava presente em 16 cidades e 6 estados brasileiros através da incorporação de 55 empreendimentos, 9.331 unidades habitacionais, com Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 1,6 bilhões de reais, revelando assim sua consolidação nos mercados do interior do país (Tabela 1).

Tabela 1. Lançamentos da RNI entre 1991 e 2007

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Fonte: Relatórios financeiros RNI de 2007. Organizado pela autora, 2020

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  • 16 Neste trabalho selecionamos e analisamos os resultados referentes aos terrenos para futuras constru (...)

18 Em 2007 a empresa apresentava ainda um crescimento exponencial no seu banco de terrenos para futuras incorporações16, passando de R$ 4,8 milhões em 2003 para mais de R$ 12,8 milhões no ano 2007, com potencial construtivo de 57.046 unidades habitacionais, três milhões de m² e VGV estimado em R$ 3,8 bilhões de reais (Gráfico 1). Deste volume, apenas 25% dos terrenos foram negociados sob opção de compra/permuta, evidenciando assim o esquema “endividamento-crescimento-distribuição” (PENHA FILHO, 2020) como importante estratégia de alavancagem de suas ações.

Gráfico 1. Terrenos para futuras construções da RNI, entre 2003 e 2007 (em milhões de reais)

Gráfico 1. Terrenos para futuras construções da RNI, entre 2003 e 2007 (em milhões de reais)

Fonte: Relatório Financeiro da RNI de 2007. Organizado pela autora, 2020

  • 17 Desde 2002 a empresa vinha centrando seus lançamentos na tipologia condomínios horizontais de casas (...)

19 Um segundo elemento que caracteriza o landbank da empresa nesse momento é o fato de que mais de 80% desses terrenos estavam situados em cidades do interior do país, com população superior a 150 mil habitantes, sendo estes direcionados para projetos do chamado “Novo Segmento”17.

20 De acordo com os relatórios financeiros da empresa, o “Novo Segmento” representava um maior potencial de crescimento nas cidades do interior do país, onde havia uma maior disponibilidade de terrenos a preços menores do que os praticados nas áreas metropolitanas, bem como menores custos produtivos relacionados ao processo construtivo, incluindo oferta de mão-de-obra, o que permitia a ampliação dos ganhos fundiários e de construção por parte da empresa. Por sua vez, a existência de uma demanda reprimida nessas cidades, bem como a baixa concorrência nos mercados locais - quando comparada aos grandes centros urbanos – favorecia igualmente os ganhos de comercialização e financeiros.
Para avançar nos mercados locais, a empresa desenvolveu como estratégia a realização de parcerias com agentes locais
através da constituição de sociedades com propósito específico (SPE), mediante participações diretas nos empreendimentos ou por meio de consórcios, além de ampliar a regionalização da empresa através da abertura de escritórios administrativos em cidades e regiões estratégicas, possibilitando com isso uma maior descentralização e coordenação entre as atividades construtivas, os agentes financeiros e as carteiras de clientes nestes mercados locais e regionais.

21 Apenas um ano após a IPO, em 2008, o estoque de terrenos adquiridos pela RNI já alcançava a cifra de R$ 94,8 milhões de reais (Gráfico 2), representando um VGV potencial de R$5,8 bilhões, com potencial construtivo de 74 mil unidades residenciais, distribuído por 47 municípios de 10 estados brasileiros, sendo 72% adquiridos pela empresa e apenas 28% opcionado (Tabela 2).

Gráfico 2. Terrenos para futuras construções da RNI, entre 2003 e 2008 (em milhões de reais)

Gráfico 2. Terrenos para futuras construções da RNI, entre 2003 e 2008 (em milhões de reais)

Fonte: Relatórios Financeiros da RNI de 2007 e 2008. Organizado pela autora, 2020

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Tabela 2. Composição do Banco de terrenos, por Estado em 2008

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Fonte: Relatório Financeiro da RNI, 2008. Organizado pela autora, 2020

  • 18 Os números apresentados pela Caixa Econômica Federal (CEF) reportavam R$14,1 bilhões de reais em fi (...)

33 Em 2009, com o lançamento do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), ocorre um novo reescalonamento da empresa diante do volume de recursos disponibilizados pela Caixa Econômica Federal18 para produção de habitações populares, segmento no qual a RNI vinha desenvolvendo expertise desde os empreendimentos lançados com a marca “Terra Nova” e qualificados na marca “Moradas”, criada um ano antes do PMCMV e que se enquadrava em todos os seus critérios de elegibilidade.
Cabe destacar, conforme lembra Shimbo (2016), que a RNI atuou ativamente na formulação do programa através de sua participação na Mesa Corporate, em 2008, o que facilitou a articulação entre a operacionalização financeira e habitacional do PMCMV através de um atendimento direto às grandes incorporadoras do país. Segundo a autora, estas instituições procuraram integrar as “políticas nacionais, relacionadas ao território e às aglomerações urbanas e facilitar o acesso das empresas aos financiamentos e à comunicação com os gestores públicos” (SHIMBO, 2016, p.122). Como resultado, no primeiro ano de lançamento do PMCMV, a RNI bateu recorde no número de unidades lançadas e unidades vendidas, ficando a relação entre as unidades vendidas sobre lançamentos em 98% naquele ano (Tabela 3), enquanto que o estoque de terrenos para novas construções passou para R$ 107 milhões de reais, com VGV de R$ 5,3 bilhões e potencial construtivo de 76 mil unidades habitacionais, distribuídos 11 estados e 53 municípios (Gráfico 3 e Mapa 1).

Tabela 3. Unidades vendidas, lançadas e VGV de vendas (milhões) em 2009 e 2010

Tabela 3. Unidades vendidas, lançadas e VGV de vendas (milhões) em 2009 e 2010

Fonte: Relatório Financeiro da RNI em 2009 e 2010. Organizado pela autora, 2020

Gráfico 3. Terrenos para futuras construções da RNI, entre 2003 e 2009 (em milhões de reais)

Gráfico 3. Terrenos para futuras construções da RNI, entre 2003 e 2009 (em milhões de reais)

Fonte: Relatórios Financeiros da RNI entre 2003 e 2009. Organizado pela autora, 2020

Mapa 1. Localização do landbank da RNI em 2007, 2008 e 2009

Mapa 1. Localização do landbank da RNI em 2007, 2008 e 2009

Relatórios Financeiros da RNI em 2007, 2008 e 2009. Autor, 2020

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35 Além dos ganhos produtivos, a empresa passou também a ampliar as receitas não recorrentes (financeiras) através da CHRU, promovendo o repasse/cessão de recebíveis que geraram um montante de R$ 70 milhões à receita (Gráfico 4). Seguindo essa capitalização de ativos, em janeiro de 2010 a RNI passou a controlar 100% do capital social da CHUR, através da aquisição das ações do Itaú Unibanco S.A., iniciando, com isso, uma espécie de “curto-circuito” entre as atividades produtivas e financeiras na empresa.

  • 19 O resultado operacional corresponde à diferença entre o lucro bruto (receitas de incorporação) e as (...)

Gráfico 4. Fluxo de caixa19 da RNI, entre os anos 2007 e 2010

Gráfico 4. Fluxo de caixa19 da RNI, entre os anos 2007 e 2010

Fonte: Relatórios Financeiros da RNI entre 2007 e 2010. Organizado pela autora, 2020


36 Segundo os relatórios da empresa, a aquisição de 100% das ações da CHUR se apresentou como uma medida estratégico-mercadológica para a RNI ao promover o rescalonamento de seus negócios. Dentre os resultados esperados com a aquisição estavam a possibilidade de antecipar as reservas de empreendimentos da RNI, alavancando a pré-venda de lançamentos por meio da captação antecipada de clientes da CHUR, promover um diferencial competitivo no mercado já que esta seria a única empresa do setor a ter uma Cia. Hipotecária, além da possibilidade de criação imediata de valor para seus acionistas.

A terra como liquidez e ajuste de receita da RNI, entre 2011 a 2018

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  • 20 Conforme destaca Penha Filho (2020), embora tenha saído do rol de controladas da RNI, a CHUR perman (...)
  • 21 Em 2010 a RNI adquiriu 50% do capital social da CHUR pelo valor de R$ 15,09 milhões de reais. Em 20 (...)
  • 22 Com o crescimento dos recursos e operações do PMCMV, se iniciou também uma nova etapa concorrencial (...)

38Apesar do entusiasmo decorrente dos resultados positivos no primeiro período após o lançamento do PMCMV, não demorou muito para que as estratégias produtivas, fundiárias e financeiras da RNI começassem a apresentar os primeiros sinais de dificuldade, levando à reestruturação da empresa e de seu esquema de negócios.
Um dos primeiros obstáculos relacionou-se à contaminação do balanço patrimonial da RNI em função do “curto-circuito” entre os resultados oriundos de atividades financeiras e das atividades operacionais, bem como a ampliação do endividamento da empresa em função da aquisição de ações da CHUR, no ano de 2010. Segundo Penha Filho (2020), o uso de empréstimos para comprar ativos financeiros e o uso dessa fonte de recursos para fornecimento de serviços financeiros, o que indicou a atuação de uma “empresa não financeira na oferta de serviços financeiro”, acabou constrangendo não apenas a receita da empresa, mas também a realização de novos investimentos.
Nesse contexto, a RNI finalizou o exercício de 2010 com uma
relação dívida líquida/patrimônio líquido de 101,8%. A dívida liquida apresentou o maior crescimento desde a abertura das ações da empresa em 2007, passando de um patamar de R$ 245 milhões negativos para R$ 651 milhões positivos no final de 2010. Para ajustar as receitas, a RNI iniciou um amplo processo de reestruturação financeira e operacional, reorientando as decisões da empresa para a geração de caixa.
Nessa esteira, apenas um ano após a aquisição de 100% do CHUR, a RNI inicia o processo “desalavancagem” financeira através da alienação dessa companhia para o grupo controlador GV Holding
20, o que resultou num lucro líquido imediato de R$ 74 milhões de reais21, além de impactar diretamente na redução (em torno de R$563 milhões) da dívida líquida. Além da CHUR, foram alienadas outras três SPEs em 2011, gerando uma receita de R$175 milhões, o que resultou na redução da relação entre dívida líquida/patrimônio da empresa para 72,8%.
Um segundo obstáculo desse período foi caracterizado pela dificuldade de reposição de
landbank, em função das dificuldades orçamentárias que limitavam a possibilidade de aquisição de novos terrenos, bem como pela concorrência22 - ampliada com o lançamento do PMCMV - que dificultava o acesso à terra urbana por meio de operações opcionadas e/ou de permutas. Com a entrada de grandes incorporadoras no “Novo Segmento” - empresas essas com liquidez suficiente para negociar terrenos em moeda corrente - a possibilidade de acordos entre a RNI e proprietários fundiários através dos contratos de promessa futura de compra (opcionado), repasse futuro de VGV ou permuta, foi afetada. Assim, a RNI passa a reduzir o ritmo de aquisição de novos bancos de terrenos, que vinha crescendo exponencialmente desde o ano de 2007 (Gráfico 5).

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  • 23 São compromissos assumidos na compra de terrenos registrado na conta de Imóveis a comercializar par (...)

Gráfico 5. Contas a pagar por aquisição de imóveis23

Gráfico 5. Contas a pagar por aquisição de imóveis23

Fonte: Relatórios Financeiros da RNI entre 2007 e 2014. Organizado pela autora, 2020


40 Ao final do exercício de 2012, a redução no ritmo de aquisições se refletiu na diminuição dos estoques para futuras incorporações. De 2009, quando o estoque de terrenos somava um montante de R$ 107,4 milhões de reais, passou-se em 2012 para R$ 82 milhões, reduzindo o potencial de VGV de R$5,8 bilhões para R$ 4 bilhões, o potencial construtivo de 76 mil para 25,7 mil unidades habitacionais e o número de cidades de 53 para 38. (Gráfico 6; Tabela 4; Mapa 2)

Gráfico 6. Terrenos para futuras construções da RNI, entre 2008 e 2012 (em milhões de reais)

Gráfico 6. Terrenos para futuras construções da RNI, entre 2008 e 2012 (em milhões de reais)

Fonte: Relatório Financeiro da RNI, 2012. Organizado pela autora, 2020


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Tabela 4. Composição do Banco de terrenos, por Estado em 2012

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Fonte: Relatório Financeiro da RNI, 2012. Organizado pela autora, 2020

Mapa 2. Localização do landbank da RNI em 2007, 2010 e 2012

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Fonte: Relatórios Financeiro da RNI 2007, 2010 e 2012. Elaborado pela autora, 2020

45Nesse mesmo ano, a RNI inicia um processo de desinvestimento em áreas e segmentos considerados “não estratégicos” para o grupo, ajustando o perfil de seu landbank para geração de caixa e geração de valor aos acionistas.
Para a geração de caixa, s RNI iniciou a revenda de terrenos em cidades consideradas “mais arriscadas” para novos projetos, mantendo foco naquelas em que o PIB crescia acima da média do país, sobretudo na região Centro-Oeste e Sudeste, com destaque para o estado de São Paulo, que passa a concentrar 54% das áreas disponíveis para novas incorporações, 34% do potencial de VGV e 28% do potencial de unidades a serem lançadas. Assim, entre 2012 e 2017, a empresa alienou terrenos em 10 cidades brasileiras, localizadas em cinco estados diferentes, com grande recuo nos mercados da região sul do país (Tabela 4).

Tabela 5. Terrenos comercializados pela RNI, entre 2012 e 2017

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Fonte: Relatórios Financeiros da RNI entre 2012 e 2017. Organizado pela autora, 2020

  • 24 De acordo com os relatórios da empresa, com o lançamento da linha Stillo, as unidades de incorporaç (...)
  • 25 Sigla da área de gestão empresarial que representa as Despesas Gerais e Administrativas da empresa (...)

50Para geração de valor, a RNI modificou a estratégia de negócios, reduzindo gradativamente as contratações pelo PMCMV e inserindo três novos produtos ao seu portfólio, como forma de agregar maior VGV ao landbank, por tipo de incorporação: o Rodobens “Stillo”, o Rodobens Urbanismo e o Rodobens Malls.
O Rodobens “
Stillo” se constituiu como uma nova linha de produtos do tipo condomínio fechado, de tipologia vertical e/ou horizontal, voltada para os segmentos de média e alta renda, operados com recursos do SBPE e pelo Sistema Fácil. A estratégia da empresa com o lançamento desse novo produto foi de desvincular-se do padrão já consolidado pelos empreendimentos24 das marcas “Terra Nova”, “Belvedere” e “Moradas” – financiados pelo PMCMV -, recriando assim a oferta para um segmento de maiores rendimentos e potencializando a valorização do banco de terrenos da empresa através de empreendimentos que gerassem um maior VGV em um número menor de unidades lançadas. Seguindo essa estratégia, em 2012 a RNI vinculou 60% do seu landbank para lançamentos exclusivos dessa marca.
Uma segunda linha de produtos lançados nesse mesmo ano foram os produtos “Rodobens Urbanismo”, como foco no desenvolvimento de grandes áreas destinadas a loteamentos e o “Rodobens
Malls”, com o objetivo de explorar áreas do seu landbank por meio do desenvolvimento de centros comerciais. No caso do Urbanismo, a estratégia da empresa foi desagregar parte das áreas que integravam o banco de terrenos de incorporação residencial e transformá-las em loteamentos, já que esse tipo de produção se apresentava menos complexa, com margens superiores de lucro e comercialmente mais acessíveis em momentos de crise econômica. Já a linha Malls foi criada para otimizar as áreas comerciais já existentes no landbank da empresa - composto por 21 terrenos, 302 mil m² e com valor contábil de aproximadamente R$5 milhões - através da produção de centros comerciais (strip malls) nas adjacências dos condomínios.
Nesse sentido, o lançamento simultâneo das três novas linhas tiveram como objetivo diversificar a produção da RNI, constituindo uma nova carteira de renda de longo prazo como forma de garantir o fluxo de caixa da empresa e recriar - através da ampliação do VGV por
landbank - uma maior valorização para os seus acionistas.
Em paralelo, a empresa iniciou também um processo de reestruturação interna em busca da redução de custos de G&A
25. Ao final do ano de 2013, a empresa centralizou 95% dos processos decisórios e gestão no estado de São Paulo, reduzindo com isso o número de funcionários e escritórios regionais da empresa, marcando mais um passo em direção à “hiper-gestão” da construção através do controle sobre os processos de trabalho e os fluxos financeiros (SHIMBO, 2020).
Como resultado do controle de caixa e da gestão patrimonial e corporativa, ao final do ano de 2013 a RNI resgatou antecipadamente cerca de R$ 300 milhões em debêntures da companhia, o que acabou por reduzir a relação dívida líquida/patrimônio para 17% (Tabela 6). No ano seguinte, visando ainda a redução de gastos com dividendos, a RNI optou pela recompra de ações da companhia, com aquisição no valor de R$ 40 milhões.

Tabela 6. Relação Dívida Liquida / Patrimônio Liquido da RNI, em 2010, 2011, 2012 e 2013

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Fonte: Relatórios Financeiros da RNI entre 2010 e 2013. Organizado pela autora, 2020

54 Em 2014 a empresa fez um último movimento na direção da reposição de landbank, adquirindo novos terrenos como forma de garantir novas áreas para o desenvolvimento dos produtos Stillo e Urbanismo. Com um estoque de R$ 79 milhões em terrenos no ano de 2013, a empresa saltou para R$ 160 milhões no ano de 2014, gerando um acréscimo de R$1,8 bilhões em VGV e um potencial de 10,6 mil unidades (Gráfico 7).

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Gráfico 7. Terrenos para futuras construções da RNI, entre 2011 e 2014 (em milhões de reais)

Gráfico 7. Terrenos para futuras construções da RNI, entre 2011 e 2014 (em milhões de reais)

Fonte: Relatórios Financeiros da RNI 2011 a 2014. Organizado pela autora, 2020


56 No entanto, ao final do exercício, a ampliação do landbank não resultou na ampliação da produção de incorporação, que diminuiu ano após ano (Tabela 7). Segundo os relatórios da empresa, a diminuição no ritmo de novos lançamentos de incorporação se deu em função do maior risco de distratos, sendo os poucos lançamentos ocorridos no período voltados para o produto Urbanismo.

Tabela 7. Unidades lançadas pela RNI, por ano (2009 a 2017)

Tabela 7. Unidades lançadas pela RNI, por ano (2009 a 2017)

Fonte: Relatórios Financeiros da RNI entre 2009 e 2017. Organizado pela autora, 2020

57 Entre 2014, ano que começa a redução no número de lançamentos de incorporação, até o ano de 2017, o foco da empresa manteve-se na comercialização dos estoques de unidades habitacionais, muitas em decorrência dos distratos. Em 2014, o estoque estava em 3.056 UH, sendo 713 UH remanescentes do PMCMV (23,3%), concentrados, sobretudo, nos estados de São Paulo e Minas Gerais (cerca de 80%).
Em 2015 o estoque de terrenos volta a reduzir com o descarte de três áreas - 2 destinadas a projetos de MCMV nos estados de Mato Grosso do Sul e Minas Gerais e outra no estado de São Paulo - passando para R$ 150 milhões, com VGV estimado em R$ 3 bilhões e potencial de construção de 7 mil unidades, em 14 municípios e 5 estados. (Tabela 8)

Tabela 8 . Composição do Banco de terrenos, por Estado em 2015

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Fonte: Relatório Financeiro da RNI, 2015. Organizado pela autora, 2020

  • 26 Lei 13.786/2018, lei que altera as Leis n º 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dez (...)
  • 27 Segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) em 2018 os imóveis dentro (...)

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Para potencializar a geração de valor por meio da monetização de ativos, a RNI iniciou em 2016 um processo de gestão de sua carteira de recebíveis. Durante esse ano foi realizado o mapeamento e a “limpeza” da carteira com o objetivo de identificar aqueles clientes que perderam capacidade de financiamento junto às instituições financeiras, antecipando assim os distratos,
principalmente no segmento de SBPE, o que acabou por impactar negativamente o resultado liquido bruto da empresa em R$ 119 milhões.
Como estratégia de monetização através do
landbank, em 2017 a RNI alienou ainda outras 14 áreas que compunham o banco de terrenos comerciais (Malls) e outras três áreas voltadas para incorporação/loteamento, compreendidas como ativos não estratégicos pela empresa naquele momento, o que gerou um recebível de R$ 32 milhões. Em termos de lançamento, em 2017 foram lançadas apenas 470 unidades habitacionais pela RNI durante todo o exercício.
Por fim, em 2018, começam a surgir sinais de mudanças, novamente, nas estratégias de negócios da empresa, o que remete ao inicio de uma nova fase, com maior produção, reorganização dos mercados e maior imobilização de capital na formação de
landbank para futuras incorporações.
Nesse ano, após a aprovação da lei dos distratos
26 - o que gerou novas perspectivas para o setor de modo geral - a RNI anunciou seu retorno ao PMCMV. De acordo com o relatório da empresa, o PMCMV se tornou novamente atrativo27 pela demanda crescente de habitações para as classes de média e baixa renda, bem como pela oferta de recursos do FGTS e taxas mais baixas do que as praticadas no mercado, o que facilitaria sua conversão em vendas.
Ao final do exercício de 2018, a RNI já havia lançado 1.568 novas unidades habitacionais, sendo 1.164 UH lançadas pelo PMCMV, o que correspondeu a 74% das contratações no período.
(Tabela 9)

Tabela 9. Unidades lançadas pela RNI, por ano (2009 a 2018)

Tabela 9. Unidades lançadas pela RNI, por ano (2009 a 2018)

Fonte: Relatórios Financeiros da RNI entre 2009 e 2018. Organizado pela autora, 2020

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62 Como estratégia para alavancar os lançamentos pelo PMCMV, a RNI voltou a imobilizar capital na formação de landbank, adquirindo 10 novas áreas e aumentando de R$ 150 para R$ 181 milhões o seu estoque de terrenos, distribuídos agora em 20 cidades e 9 estados brasileiros. (Gráfico 8; Tabela 10; Mapa 3)

Gráfico 8. Terrenos para futuras construções da RNI, entre 2014 e 2018 (em milhões de reais)

Gráfico 8. Terrenos para futuras construções da RNI, entre 2014 e 2018 (em milhões de reais)

Fonte: Relatórios Financeiros da RNI 2014, 2015, 2016, 2017 e 2018. Organizado pela autora, 2020


Tabela 10. Composição do Banco de terrenos, por Estado em 2018

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Fonte: Relatório Financeiro da RNI, 2018. Organizado por Sá Britto, 2020

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Mapa 3. Localização do landbank da RNI em 2012, 2015 e 2018

Mapa 3. Localização do landbank da RNI em 2012, 2015 e 2018

Fonte: Relatórios Financeiros da RNI 2012, 2015 e 2018. Organizado pela autora, 2020


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68 Ao final, o exercício de 2018 ficou marcado pela retomada dos negócios da empresa, através de um aumento relativo no estoque de terrenos para novas incorporações, bem como no número de cidades e estados em que a RNI passa a compor seu landbank, retomando assim parte do mercado em que havia recuado nos anos anteriores.

Considerações finais

69A análise centrada nas ações da incorporadora RNI buscou interpretar a complexa miríade de relações que a terra estabelece com a esfera financeira, demonstrando a centralidade da expansão/retração geográfica do landbank nas estratégias de negócios da empresa, bem como a força das normas contábeis internacionais na tomada de decisão desta empresa, identificada como importante força impulsora do processo de financeirização (PENHA FILHO, 2020; HOMERO JUNIOR, 2009)

70 Ao final dos dois períodos analisados neste artigo (primeiro entre 2007 e 2010; segundo entre 2011 e 2018) e com a indicação do surgimento de um terceiro período (pós 2018), diferenciados pela retomada da produção através do reingresso no “Novo Segmento”, podemos perceber as transformações nas estratégias da empresa relacionadas ao ganho produtivo, fundiário e financeiro, através do controle de caixa e monetização de ativos. Conforme aponta Penha Filho (2020), a incorporação, pela especificidade de seu circuito de produção, gera lucro da produção, juros dos financiamentos e renda a partir da terra.
Nesse artigo podemos perceber que a RNI combinou, ao longo do período analisado, predominantemente a renda da terra - através da formação de
landbank e sua transformação ora em valor, ora em liquidez - e a renda financeira - auferida através da monetização de ativos financeiros, como ações, debêntures e emissão/cessão de certificados de recebíveis imobiliários – mais do que o lucro oriundo da produção, sobretudo após 2012, quando a empresa começou a sentir os efeitos da crise interna. Desde então, o ganho financeiro passou a ser a central no direcionamento dos negócios da empresa, marcando a prevalência do financeiro em comparação com o operacional.

71 Nesse cenário, o artigo buscou contribuir para a compreensão das mudanças nas lógicas que moldam o conceito de terra urbana no contexto atual de reestruturação produtiva, gerencial e nos mecanismos de acumulação. Através de um estudo de caso específico, o trabalho revela que a terra urbana pode ser tratada como um ativo financeiro, apresentando características de volatilidade e podendo ser convertida em liquidez, passivo ou até mesmo em fator de produção, dependendo das estratégias adotadas pelas incorporadoras em diferentes momentos e cenários macroestruturais (HARVEY, 2013).

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Notas

1 Por meio de políticas e programas estatais que promoveram o aumento do poder aquisitivo da população, o pleno emprego, a redução das taxas de juros e o aumento da oferta de crédito e subsídios imobiliários para população de baixa e média renda

2 Como exemplo temos a consolidação do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), através da regulação dos certificados recebíveis imobiliários (CRI) e dos debêntures, a instituição da alienação fiduciária das propriedades imobiliárias, além dos novos mecanismos normativos do direito empresarial como a criação das chamadas Sociedades de Propósitos Específicos (SPE), das Sociedades em Conta de Participação (SCP) e regulamentação de fusões e aquisições (M&A).

3 Para Penha Filho (2020), as empresas de incorporação seguem três lógicas de negócios que se complementam: uma de natureza mercantil, associada à compra de terrenos, desenvolvimento do produto a ser construído e estratégias de comercialização e marketing; uma industrial, relativa à construção do produto, utilizando técnicas, materiais, maquinário e mão de obra; e a terceira é a financeira, englobando as estratégias de uso do dinheiro, a partir das formas de endividamento, e também distribuindo recursos aos acionistas. Para o autor, com a abertura de capitais, estas três lógicas passam a ser orientadas para valorização e acumulação de um capital que possui na lógica financeira o elo que articula e coordena todo processo.

4 Valuation é um método de análise financeira utilizada para avaliação e estimativa do valor de determinado ativo ou empresa.

5 A composição de landbank se diferencia, em termos de finalidade e objetivo, da dinâmica já tradicional do setor de composição do estoque imobiliário. Apesar de ambas dinâmicas envolverem o controle e o investimento em terrenos por parte das empresas, o estoque imobiliário tem como objetivo compor uma base para o fluxo contínuo de produção, repondo terrenos para incorporação, enquanto que a estratégia de composição de landbanké mais abrangente, objetivando também a valorização do terreno em si, como parte dos ativos de longo prazo reportados no balanço patrimonial das empresas. (Rocha Lima, 2007)

6 Apresentação estendida dos resultados trimestrais

7 Grupo fundado por Waldemar de Oliveira Verdi e que possui em seu quadro acionário majoritariamente a presença de parentes de primeiro e segundo graus do fundador.

8 Divididas em parcelas de até 95 meses, corrigidas pelo Índice Nacional de Custo de Construção (INCC)

9 De acordo com os dados da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) entre 1980 e 1989 a inflação no Brasil foi de 233,5% ao ano. Na década seguinte, entre 1990 a 1999, a variação anual subiu para 499,2%.

10 Cabe destacar que apesar da expressiva redução no volume de recursos, quando comparado aos anos anteriores, a década de 1990 contou com importantes medidas de crédito imobiliário ao consumidor dos segmentos de média e alta renda, como a Carta de Crédito concedida pela Caixa Econômica Federal.

11 Além do Sistema Fácil do Grupo Rodobens, foram lançados, no início da década de 1990, o Plano 100 da Incorporadora Rossi e o Plano Melhor da Construtora Galli/CGN

12 Em 2007 a RNI repassou 47,3% de suas ações para o mercado, mantendo 52,7% das ações na GV Holding.

13 O saldo do resultado de equivalência patrimonial, apresentado nas demonstrações do resultado consolidadas naquele ano foi decorrente da participação da sociedade no patrimônio líquido da controlada Rodobens Participações Ltda, que passou a ser controlada pela RNI no mesmo ano (comprou 100% das ações da RP, antes pertecentes a controladora GV Holding).

14 Empresa voltada para: a) concessão de financiamentos destinados à produção, reforma e comercialização de imóveis residenciais ou comerciais e lotes urbanos; b) compra, venda e administração de créditos hipotecários próprios ou de terceiros; c) administração de fundos de investimentos imobiliários; d) repasse de recursos destinados ao financiamento da produção ou da aquisição de imóveis residenciais; e) realização de outras operações que venham a ser expressamente autorizadas às companhias hipotecárias

15 Com liberação do crédito em até 48 meses e parcelas de até 125 prestações corrigidas pela Taxa Referencial (TR) com acréscimos de 0,5% de juros a.m.

16 Neste trabalho selecionamos e analisamos os resultados referentes aos terrenos para futuras construções publicados como ativos não circulantes de longo prazo, expressos nos demonstrativos financeiros da RNI. A escolha da seleção se deve ao fato destes terrenos não estarem discriminados para operações produtivas no período de declaração do balanço patrimonial, configurando assim terrenos na forma de estoques.

17 Desde 2002 a empresa vinha centrando seus lançamentos na tipologia condomínios horizontais de casas através da marca Terra Nova, compondo casas geminadas construídas em alvenaria tradicional, com área entre 45 a 230 m², tendo como público-alvo famílias com renda entre R$ 1,9 a R$ 3,8 reais, caracterizando assim o chamado Novo Segmento. Em 2008 lançou a marca Moradas, sendo uma versão ainda mais acessível que a anterior, voltada para o mercado de mais baixa renda.

18 Os números apresentados pela Caixa Econômica Federal (CEF) reportavam R$14,1 bilhões de reais em financiamentos concedidos no Programa, representados por 275 mil unidades, o que correspondia a 59% de toda produção imobiliária daquele banco, que detinha 76,8% de market share do mercado naquele período.

19 O resultado operacional corresponde à diferença entre o lucro bruto (receitas de incorporação) e as despesas operacionais; O resultado financeiro corresponde às receitas financeiras deduzidas das despesas.

20 Conforme destaca Penha Filho (2020), embora tenha saído do rol de controladas da RNI, a CHUR permaneceu ainda sob comando do acionista controlador da companhia.

21 Em 2010 a RNI adquiriu 50% do capital social da CHUR pelo valor de R$ 15,09 milhões de reais. Em 2011, menos de um ano após a transação, a RNI revende o capital social para a controladora GV Holding por R$ 90 milhões de reais.

22 Com o crescimento dos recursos e operações do PMCMV, se iniciou também uma nova etapa concorrencial entre as grandes empresas do setor, que passaram a disputar os “novos mercados”, sobretudo os das cidades médias que, até então, caracterizavam o principal mercado da RNI, como destacamos anteriormente.

23 São compromissos assumidos na compra de terrenos registrado na conta de Imóveis a comercializar para a incorporação de empreendimentos imobiliários, que serão liquidados da seguinte forma: (a) com o repasse de percentual do Valor Geral de Venda (VGV) dos respectivos empreendimentos, geralmente variando entre 4% e 35%, à medida que ocorrerem os recebimentos; (b) em moeda corrente nacional conforme as condições constantes nos contratos de compra e venda (não considerados na modalidade do VGV), e/ou (c) por meio de permuta de unidades imobiliárias

24 De acordo com os relatórios da empresa, com o lançamento da linha Stillo, as unidades de incorporação foram reordenadas e diferenciadas de acordo com os segmentos a que atendem: O Moradas correspondendo ao segmento popular (com valor até R$ 100 mil); O Terra Nova e o Belvedere correspondendo ao segmento super-econômico (com valores até R$ 200 mil); e o Stillo, ao segmento econômico (com valores a partir de R$200 mil)

25 Sigla da área de gestão empresarial que representa as Despesas Gerais e Administrativas da empresa que não estão ligados diretamente à produção, e sim à área administrativa

26 Lei 13.786/2018, lei que altera as Leis n º 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. De acordo com a nova lei, no caso de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel ocorrida por culpa do consumidor (clausula penal), o padrão-base da retenção dos valores já pagos pela construtora passa a ser de até 50% do valor (contra os atpe 25% da lei anterior), podendo ainda a incorporadora descontar valores relativos a impostos incidentes sobre a unidade (como cotas de condomínios e outras). Para o setor que vinha sofrendo com os distratos desde 2015, a medida foi recebida com muito entusiasmo, já que afeta diretamente o caixa das empresas, protegendo-os em momentos de crise econômica.

27 Segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) em 2018 os imóveis dentro do programa habitacional corresponderam a 72,1% dos lançamentos no País e por 65,5% das vendas, marcando assim o retorno de grandes incorporadoras nesse segmento, à exemplo da Cyrela, RNI e Eztec.

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Índice das ilustrações

Créditos Fonte: Relatórios financeiros RNI de 2007. Organizado pela autora, 2020
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Título Gráfico 1. Terrenos para futuras construções da RNI, entre 2003 e 2007 (em milhões de reais)
Créditos Fonte: Relatório Financeiro da RNI de 2007. Organizado pela autora, 2020
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Título Gráfico 2. Terrenos para futuras construções da RNI, entre 2003 e 2008 (em milhões de reais)
Créditos Fonte: Relatórios Financeiros da RNI de 2007 e 2008. Organizado pela autora, 2020
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Créditos Fonte: Relatório Financeiro da RNI, 2008. Organizado pela autora, 2020
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Título Tabela 3. Unidades vendidas, lançadas e VGV de vendas (milhões) em 2009 e 2010
Créditos Fonte: Relatório Financeiro da RNI em 2009 e 2010. Organizado pela autora, 2020
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Título Gráfico 3. Terrenos para futuras construções da RNI, entre 2003 e 2009 (em milhões de reais)
Créditos Fonte: Relatórios Financeiros da RNI entre 2003 e 2009. Organizado pela autora, 2020
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Título Mapa 1. Localização do landbank da RNI em 2007, 2008 e 2009
Créditos Relatórios Financeiros da RNI em 2007, 2008 e 2009. Autor, 2020
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Título Gráfico 4. Fluxo de caixa19 da RNI, entre os anos 2007 e 2010
Créditos Fonte: Relatórios Financeiros da RNI entre 2007 e 2010. Organizado pela autora, 2020
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Título Gráfico 5. Contas a pagar por aquisição de imóveis23
Créditos Fonte: Relatórios Financeiros da RNI entre 2007 e 2014. Organizado pela autora, 2020
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Título Gráfico 6. Terrenos para futuras construções da RNI, entre 2008 e 2012 (em milhões de reais)
Créditos Fonte: Relatório Financeiro da RNI, 2012. Organizado pela autora, 2020
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Créditos Fonte: Relatório Financeiro da RNI, 2012. Organizado pela autora, 2020
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Créditos Fonte: Relatórios Financeiro da RNI 2007, 2010 e 2012. Elaborado pela autora, 2020
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Créditos Fonte: Relatórios Financeiros da RNI entre 2010 e 2013. Organizado pela autora, 2020
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Título Gráfico 7. Terrenos para futuras construções da RNI, entre 2011 e 2014 (em milhões de reais)
Créditos Fonte: Relatórios Financeiros da RNI 2011 a 2014. Organizado pela autora, 2020
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Título Tabela 7. Unidades lançadas pela RNI, por ano (2009 a 2017)
Créditos Fonte: Relatórios Financeiros da RNI entre 2009 e 2017. Organizado pela autora, 2020
URL http://0-journals-openedition-org.catalogue.libraries.london.ac.uk/espacoeconomia/docannexe/image/24863/img-16.png
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Créditos Fonte: Relatório Financeiro da RNI, 2015. Organizado pela autora, 2020
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Título Tabela 9. Unidades lançadas pela RNI, por ano (2009 a 2018)
Créditos Fonte: Relatórios Financeiros da RNI entre 2009 e 2018. Organizado pela autora, 2020
URL http://0-journals-openedition-org.catalogue.libraries.london.ac.uk/espacoeconomia/docannexe/image/24863/img-18.png
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Título Gráfico 8. Terrenos para futuras construções da RNI, entre 2014 e 2018 (em milhões de reais)
Créditos Fonte: Relatórios Financeiros da RNI 2014, 2015, 2016, 2017 e 2018. Organizado pela autora, 2020
URL http://0-journals-openedition-org.catalogue.libraries.london.ac.uk/espacoeconomia/docannexe/image/24863/img-19.png
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Créditos Fonte: Relatório Financeiro da RNI, 2018. Organizado por Sá Britto, 2020
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Título Mapa 3. Localização do landbank da RNI em 2012, 2015 e 2018
Créditos Fonte: Relatórios Financeiros da RNI 2012, 2015 e 2018. Organizado pela autora, 2020
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Para citar este artigo

Referência eletrónica

Natália Daniela Soares Sá Britto, «Estratégia produtiva, financeira e fundiária das incorporadoras de capital aberto no Brasil: um estudo sobre a dinâmica fundiária da Rodobens Negócios Imobiliários (RNI)»Espaço e Economia [Online], 26 | 2023, posto online no dia 30 dezembro 2023, consultado o 19 junho 2024. URL: http://0-journals-openedition-org.catalogue.libraries.london.ac.uk/espacoeconomia/24863; DOI: https://0-doi-org.catalogue.libraries.london.ac.uk/10.4000/espacoeconomia.24863

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Autor

Natália Daniela Soares Sá Britto

Doutora em Geografia
Universidade Estadual Paulista Júlio de Mesquita Filho

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