1Este artigo, objetiva discorrer sobre os processos de expansão urbana da Região Metropolitana da Grande Vitória (RMGV), cujo centro é o município de Vitória, capital do Estado de Espírito Santo, região Sudeste do Brasil. A RMGV tem 2.311 km² e 730 hab./km^2, é composta de 7 Municípios, dos quais 4 formam uma conurbação que é o centro da região (Vitória, Serra, Vila Velha e Cariacica) – a esses somam-se os Municípios de Viana, Guarapari e Fundão. Aquilo que denominamos de Região Metropolitana da Grande Vitória Expandida (RMGV-E) inclui os municípios de Aracruz e Anchieta onde estão instaladas respectivamente duas importantes indústrias de celulose e siderúrgica, a região expandida tem uma área de 4.140 km² e 433 habitantes ao km² (Quadro 1 e 2). Este últimos municípios têm uma integração e uma interdependência em termos industriais e de migração habitat-trabalho com os municípios da região metropolitana oficial, por isso, são incluídos em nossa análise.

2A Região Metropolitana propriamente dita viveu nas últimas décadas um acelerado processo de expansão. De 1980 para cá, sua população cresceu 127 %, passando de 744.744 habitantes para os atuais 1.687.704 habitantes (IBGE, 1980, 2010), que hoje representam 48 % da população do Espírito Santo.

3A Região da capital e sua área de influência imediata concentram a maior parte das atividades industriais, de serviços e comércios do Estado. O PIB da RMGV somado ao de dois municípios polos industriais sob sua área direta de influência (Aracruz e Anchieta) equivalia em 2010 a 71 % do PIB do Espírito Santo (o PIB do ES equivale a 2,5 % do PIB brasileiro), bem como representava 88 % dos impostos recolhidos no Estado (Quadro 2). Seu PIB per capita é igualmente superior em 30 % ao do Estado.

4Neste artigo, de maneira preliminar, trabalharemos com a hipótese de que a renda da terra é consequência do controle da propriedade fundiária e imobiliária nas áreas centrais, nos vazios urbanos e nos entornos das áreas de proteção ambiental, e, em parte, das áreas rurais de maior interesse para o capital imobiliário.

5Partimos da problemática inicial de que a propriedade fundiária e imobiliária por parte de determinadas categorias sociais rentistas ou associadas ao capital imobiliário e financeiro extraem parcela da riqueza produzida coletivamente por meio da captura de subrelucros gerados pelas atividades produtivas conforme nos indica Karl Marx (1988, p. 112-113) e David Harvey (1980 [1973] e 2006 [1982]).

6Com o propósito de demonstrar nossa problemática realizamos um levantamento da concentração fundiária nos espaços rurais da Região Metropolitana da Grande Vitória e em sua área expandida, bem como mapeamos as mudanças acentuadas nos usos e ocupações da terra na região no período de 1997 a 2010 ; cartografamos, também, os espaços vazios e as áreas de preservação ambiental presentes nos perímetros urbanos dos municípios e na totalidade do território da região. Em seguida, realizamos um levantamento e mapeamento dos déficits habitacionais, dos domicílios vagos e dos lançamentos imobiliários na região.

Definição de vazios

7“Vazios urbanos” para nós têm a conotação de espaços que não estão somente em zonas intersticiais entre as ocupações das áreas urbanas. Para obtê-los subtraímos do perímetro urbano definido pelo município as áreas urbanas efetivamente ocupadas e as áreas naturais protegidas por meio das análises de fotos áreas de 2010. Muitas vezes neles há áreas de pastos e manchas de matas e restinga. Portanto, o conceito de “espaço vazio” envia à noção de “Terra vaga” com uma função indefinida, mesmo que ela tenha manchas de pastos que, em realidade, em geral, fornecem uma simulação de ocupação para se manter os terrenos em espera de valorização ;

8O “espaço vazio” envia, também, à noção de inocupado, mesmo se há proprietários públicos ou privados e que eles se encontrem inseridos em meio a redes de comunicação e de circulação e próximos de áreas ocupadas.

9Eles são vagos, por outro lado, no sentido de uma indefinição, de uma oscilação, como um dos sentidos que se pode dar ao termo vague, onda, em francês. Esse triplo sentido é revisado a partir de outros autores por Campos (2004) e nos parece fértil para enquadrar a definição. Para nós a “Terra vaga” não é terra incógnita e se insere em um processo econômico-político como “vazios operativos” e se configura em “territórios de reservas operativas dos espaços de controle” (Campos, 2004, p. 125) aparentemente inocupados. Mas, no entanto, não incluímos neles, como o faz Campos (2004), as áreas e imóveis subutilizados, desativados e esvaziados de seus usos (galpões industriais, instalações portuárias, parques de estacionamentos, edificações habitacionais, comerciais e de serviços abandonadas) que se encontram nas áreas ocupadas urbanas, mesmo se, como os imóveis residenciais inocupados, fazem parte do processo geral do sistema cidade-região. Em verdade, esses “vazios urbanos” fazem parte de um sistema, de uma diagramática gerativa que pela “presença-ausência” política (com a definição do perímetro pelo município) e econômica (com os interesses dos proprietários fundiários) indica, em filigrana, de maneira virtual, mas atual, os possíveis usos e ocupações futuras. Identificando-se, assim, e se antecipando, um movimento de valorização por meio da tão esperada renda da terra.

10Portanto, o vazio é aquilo por onde o plenamente ocupado pode fazer sentido, é o que dá sentido à estrutura espacial, ele manifesta aquilo que muitos atores sociais esperam da expansão da cidade : ganhos substanciais tirados do fato de possuir uma propriedade (legal ou ilegalmente). Evidentemente eles possibilitam outros usos alternativos de projetos territoriais que não se circunscrevam aos interesses especulativos, mas esse não nos parece ser o que sobredetermina relativamente em última instância o processo de ocupação das franjas da região metropolitana hoje.

As áreas rurais, urbanas e os espaços vazios e naturais protegidos do perímetro urbano da Região Metropolitana da Grande Vitória Expandida

11Apesar de ser uma área considerada metropolitana, a Região Metropolitana da Grande Vitória, tem 63 % de seu território composto de áreas rurais (74 % da área da região expandida). Mas, no entanto, com pouca atividade rural significativa ; em geral, parte importante desta área está coberta por pastagens e têm poucos camponeses e/ou trabalhadores rurais e poucas atividades agrícolas. Essas propriedades estão, em parte, a espera de valorização. As propriedades menores são sítios, chácaras e residências secundárias da parcela minoritária da população metropolitana (incluindo aí os sítios destinados ao “turismo rural”). As propriedades rurais, os vazios urbanos e as áreas naturais protegidas dos perímetros urbanos somados equivalem a 86 % (94 % do território incluindo os municípios de Anchieta, ao Sul e Aracruz, ao Norte) do território metropolitano. São espaços pouco ocupados e/ou fazem parte da zona rural pouquíssima densa (cf. fig. 1 e quadros 1 e 2).

12Este quadro nos dá a dimensão das possibilidades de expansão da mancha urbana atual, esta expansão se deu no passado ao longo dos principais eixos rodoviários de Norte a Sul, paralelamente à costa (rodovias BR 101 e Rodovia do Sol) e de Leste a Oeste (seguindo o eixo de penetração da rodovia BR 262). Esses eixos ligam a região a sua hinterlândia e respectivamente aos estados do Rio de Janeiro, Bahia e Minas Gerais. Em efeito, os “vazios urbanos” representam 18 % de toda a área da região metropolitana expandida e 24 % da Região metropolitana. Esses vazios somam 69 % de todo o perímetro urbano da região expandida, o perímetro é definido em lei pelos municípios e nos indica as prováveis expansões urbanas nessas áreas ou a transformação de espaços rurais em loteamentos. Os espaços naturais protegidos representam 9,4 % do perímetro urbano da região expandida.

Quadro 1 : Áreas rurais, perímetros urbanos, espaços urbanos ocupados e vazios urbanos da Região Metropolitana Expandida da Grande Vitória - 2010

Município	Área do município km² (a)	Área rural km²	Área do Perímetro urbano km² (**)	Espaços urbanos ocupados efetivamente km²	Vazios urbanos km²	Espaços naturais protegidos (*) dentro do Perímetro urbano km²	% Vazios urbanos /Perímetro urbano	Espaços naturais protegidos nos municípios km²
Anchieta	409,63	277,18	132,45	10	119,15	3,30	90,0	5,98
Aracruz	1419,67	1320,59	99,08	22	77,08	-	77,8	0,083
Cariacica	279,65	150,34	129,31	64	65,31	-	50,5	30,86
Fundão	286,77	269,55	17,21	5	12,21	-	70,9	28,70
Guarapari	589,14	331,36	257,78	34	158,47	65,31	61,5	134,59
Serra	547,44	355,89	191,55	96	91,23	4,32	47,6	29,37
Viana	312,22	283,63	28,60	16	12,6	-	44,1	-
Vila Velha	209,87	74,20	135,67	66	63,47	6,20	46,8	6,19
Vitória	86,33(b)	0,00	86,33	45	7,44	21,96)	8,6	21,96
Total RMGVE	4140,73	3062,75	1077,98	358	745,98	101,09	69,20	257,76

IJSN, 2010. IDAF/DTCAR, 2010

(a) Inclui a hidrografia

(b) Incluindo a hidrografia (córregos, rios e a parte da Ria – Baía e Estuário – de Vitória com 11,9 km2)

(*) Inclui parques estaduais, municipais, estações ecológicas, Áreas de Proteção Ambiental e Áreas de Proteção Permanente

(**) Os perímetros urbanos são delimitados pelos municípios.

13Quadro 2 : Dados territoriais, populacionais e socioeconômicos da Região Metropolitana Expandida da Grande Vitória – ES – 2007 - 2010

Municípios		População 2000	População 2010	Crescimento população 2010/2000 ( %)	População Rural 2010	Área total (km2)	Área rural ( %)	Densidade Km2 2010		PIB 2010 em milhões	PIB Per Capita em milhares	Propriedades Fundiárias com + 200 hectares ( %) (*)			Impostos em milhões 2010 (**)
Anchieta		19.220	23.902	24	5741	409,63	67,67	58,4		4.185	175	61			131
Aracruz		64.640	81.832	27	10381	1419,67	93,02	57,6		2.837	35	79			381
Cariacica		324.280	348.738	8	11095	279,65	53,76	1247,0		4.904	14	38			822
Fundão		13.001	17.025	31	2.647	286,77	94,00	59,4		274	16	30			23
Guarapari		88.400	105.286	19	4.758	589,14	56,24	178,7		1.059	10	35			82
Serra		321.180	409.267	27	2817	547,44	65,01	747,6		12.703	31	68			2.388
Viana		53.450	65.001	22	5369	312,22	90,84	208,2		977	15	50			159
Vila Velha		345.965	414.586	20	2011	209,87	35,36	1975,4		6.978	17	63			1.168
Vitória (a)		292.300	327.801	12	0	86,33	0,00	3797,2		24.969	76	0			7.722
Total RMGV		1.438.576	1687704	17	28697	2311	63,38	730		51864	31	-			12364
Total RMGV expandida		1.522.436	1.793.438	18	44819	4140	73,97	433		58.886	33	-			12876
Espirito Santo		3.096.000	3.514.952	14	583.480	46.095	-	76		82.121	23	-			14614
	(**) Concentração fundiária de propriedades com mais 200 de Hectares - percentual sobre a área rural total. (**) Inclui transferências estaduais e federais
	(a) excluindo as ilhas oceânicas e incluindo, como os outros municípios, os rios, baías e estuários (as águas). Inclui bairros, hoje de Serra, Hélio Ferraz, Carapina I e Bairro de Fátima.
	Fonte, IBGE Contagem população 2007, IBGE Censo, 2000, 2010, IJSN - PIB 1999-2010, Censo Agropecuário, IBGE, 2006. Área Urbana e área rural, IJSN, 2010 e IDAF/DTCAR, 2010.

14A concentração da propriedade fundiária no espaço rural e a disponibilidade de terras nos espaços vazios urbanos à espera de usos industriais, comerciais, residenciais etc. das áreas que se encontram dentro dos perímetros urbanos dos municípios, mas em geral fora das áreas mais valorizadas, pode nos indicar uma tendência à extração da renda da terra nessas áreas em relação aos espaços centrais e valorizados da cidade, assim como o indica David Harvey (1980 [1973]) a partir de Gaffney :

Hoje em dia muitas decisões de alocação são tomadas à sombra de aumentos iminentes (no valor do solo). Visualize-se a hierarquia de usos do solo como uma série de círculos concêntricos. A demanda por usos mais altos não é plenamente satisfeita em seus próprios círculos, por causa dos especuladores do solo. A demanda não satisfeita examina a parte de fora, lançando um “valor incerto” difuso sobre zonas exteriores. Esse valor incerto levanta os preços do solo de tal modo que o solo exterior é também valorizado alto para renovar seu uso atual, embora ainda prematuro para o uso mais alto (...). O procedimento socialmente ótimo é o de renovar o lugar em seu uso atual mais baixo. Mas, o valor incerto desencoraja isso. (O proprietário do solo deixará), provavelmente, os velhos edifícios envelhecerem, por enquanto, reservando o solo para uso melhor. Os construtores precisando de solo para uso inferior são empurrados para outro anel, lançando seu valor incerto sobre o uso seguinte inferior etc. numa série de ondas de impulsos ; resultado, maior expansão em cada margem de uso do solo. (Gaffney apud Harvey, 1980, p. 160)

15Vê-se que os valores dos solos nas áreas centrais acabam determinando os valores dos solos nas áreas mais periféricas, pelos usos que se demanda e que encarecem os solos, no entanto, Harvey (op.cit., p. 163) chama atenção para um aspecto da renda da terra e dos usos e valores dos solos urbanos ou metropolitanos :

Em economias capitalistas, a renda surge sob formas de monopólio, diferencial e absoluta. Uma vez surgida a renda serve para alocar o uso do solo. Quando o uso determina o valor, uma exceção pode ser feita para a racionalidade social da renda como artifício alocativo que leva à eficiência os padrões e produção capitalista (embora a quantidade agregada de renda paga pareça um preço extraordinariamente alto para a sociedade pagar por tal mecanismo alocativo). Mas, quando o valor determina o uso, a alocação ocorre sob os auspícios da especulação desabrida, da escassez artificialmente induzida e similares e desaparece qualquer pretensão de ter algo a ver com a eficiente organização da produção e distribuição. (Harvey 1980, p, 163).

16O que indica Harvey é que usos que efetivamente são necessários para a produção e para alocação de pessoas podem, em determinada medida, serem definidos, conforme invocam inúmeros autores da tradição da economia espacial e da geografia econômica (Lösch (1971), Alonso (1964), Von Thünen (1966)) pela busca de “eficiência nas alocações” das produções capitalistas. No entanto, nos outros casos, e, no que nos diz respeito, em particular no estudo em tela, nos parece que os valores da mercadoria, de venda, nas áreas centrais e em alguns núcleos metropolitanos, têm determinado os usos do solo (em função da renda de monopólio e de renda absoluta) e tem provocado, artificialmente, a expansão da região metropolitana (por meio da renda diferencial).

17Para melhor entender essas definições das rendas e sua possível aplicação na região ora estudada, descreveremos a seguir, de maneira sucinta e extremamente resumida, as acepções de renda fundiária de Marx.

18As análises de Marx são realizadas, sobretudo, a partir de exemplos de propriedades fundiárias rurais (Marx, 1988), mesmo se Marx se refere de maneira episódica aos casos de propriedades urbanas, - para contornar essa dificuldade (pois pretendemos analisar as possibilidades que existem de transformação das terras vazias e rurais em terras urbanas) nós adaptamos essas teses ao urbano a partir de David Harvey (1980 [1973], 2006 [1982]) - que já foram debatidos exaustivamente, questionados e/ou adaptados ao contexto urbano ou não por diversos autores no passado, dentre outros podemos citar : Topalov (1979), Lojkine (1981[1977], 1979), Flichmann (1977), Ribeiro (1997), Singer (1979), Souza (1994). Essa temática da renda da terra em meio urbano depois de ter sido relevante nos anos 1970, 1980 e 1990, foi um pouco deixada de lado e tem, no Brasil, sido retomado por inúmeros autores, particularmente entre os geógrafos (Oliveira, 2005 ; Botelho, 2008 ; Nardoque, 2007 ; Volochko, 2007 ; Dualde, 2009 ; Damiani, 2008 ; Martins e Gomes, 2009 ; Silva, 2012 ; Vargas, 2011 ; Baitz, 2011 ; Alcântara, 2011).

Rendas fundiárias absoluta, de monopólio e diferencial

19Faremos a seguir algumas considerações de ordem geral sobre as noções de renda fundiária em Marx (1980) e Harvey (1980 [1973] e 2006 [1982])

20As rendas fundiárias analisadas por Marx são em realidade imbricadas umas nas outras e muito difíceis de serem separadas, muitas vezes confusões são feitas a seu propósito, como nos indica Harvey em A justiça social e a cidade. Por outro lado, as figuras do proprietário da terra e do capitalista, separadas na demonstração podem ser unificadas, o que não mudaria o essencial na demonstração das rendas tiradas da terra, como nos indica Marx (1980). Da mesma forma, formações sociais diferentes, com propriedades coletivas e comunitárias podem existir ao mesmo tempo e justapostas com os modos capitalistas de propriedade fundiária, sem, no entanto, modificar, igualmente, essencialmente, os processos de difusão da renda da terra, segundo o próprio Marx (1980).

A renda de monopólio

21A renda de monopólio é a garantia da propriedade privada pelas leis e pelo Estado que assegura ao proprietário vendê-la a quem queira comprá-la. Ela surge porque é possível instituir um preço de monopólio “determinado pela avidez do comprador em comprar e capacidade de pagar, independentemente do preço determinado pelo preço geral de produção, tanto como pelo valor do produto” (Marx apud Harvey, p. 153). Assim, a “(...) oportunidade de cobrar um preço de monopólio cria a oportunidade para o proprietário de obter renda de monopólio” (Harvey, op.cit., p. 153). Em verdade ela se inscreve nos nós e laços estabelecidos pelas leis e fundados nas relações de forças, pois é o “direito” que garante formalmente a propriedade. No Brasil, a terra constitui um nó no sentido de confusão entre os diferentes estatutos legais, particularmente daquilo que se chama “terra devoluta”, ou seja, terras comuns, que deveriam estar sob a égide do Estado e que são frequentemente invadidas por representantes das classes dominantes (e também em menor medida pelas classes dominadas) e, posteriormente, essa invasão é, para as classes dominantes, legitimada pela força e/ou pelo Estado. Por outro lado, as terras ocupadas sem títulos de propriedade pelos mais pobres estão constantemente sob ameaça, mesmo se existem as possibilidades de reconhecê-las legalmente. Assim, o direito funciona à geometria variável e é uma das formas de legitimação da expropriação coletiva e da perpetuação de uma situação inextrincável no estatuto da terra no Brasil.

A renda absoluta

22A renda absoluta distingue-se da renda de monopólio, de maneira complexa, mas a ela está intrinsecamente associada, nem sempre as distinções entre as duas são claras, tanto em Marx como em outros economistas e pensadores que comentaram suas análises.

23Harvey nos diz que a renda absoluta (absolutamente garantida) dá origem ao preço de monopólio, a diferenciar de “renda de monopólio”. O preço de monopólio é geralmente superior ao preço de equilíbrio que se fixa sobre um mercado concorrencial. Ele advém da possibilidade do valor da mercadoria poder ser maior que seu preço de produção (que para Marx é a igualização das taxas de lucro – baseada na mais-valia ; isso quer dizer que a concorrência dos capitais tende a impor a cada capitalista uma taxa de lucro igual à taxa de lucro média). Assim, com valor da mercadoria maior em condições precisas, como no exemplo da agricultura dado por Marx em O Capital (1980, p. 220-221), pode-se extrair uma quantidade maior de mais-valia (parcela do valor trabalho não paga aos trabalhadores e que se encontra presente no valor da produção em maior quantidade em função do emprego de mais força de trabalho em relação ao emprego de capitais fixos como máquinas etc.) que se transforma em lucros maiores que a taxa média de lucro definida pelo preço de produção.

24Desse modo, portanto, na agricultura, os lucros excedentes - observadas determinadas condições de uma determinada propriedade em situação semelhante a outras existentes no mesmo local ou região - são institucionalizados em renda absoluta através da força de monopólio da propriedade privada (Harvey, op.cit., p. 155). Assim, esses lucros são convertidos em renda e se tornam sobrelucro, eles são uma espécie de taxa cobrada pelos proprietários dos solos aos capitalistas. Essa renda absoluta surge do poder que um determinado proprietário tem e que são as condições gerais de toda propriedade privada do solo. Ela emerge como renda de monopólio quando surge um cartel de proprietários ou um mesmo quando um proprietário opera em muitos lugares diferentes e detêm grandes propriedades condicionando a disponibilidade do solo (Harvey, op.cit., p. 157).

A renda diferencial

25A renda diferencial indica as vantagens relativas de determinadas localizações com características diferentes (aspectos naturais e infraestruturais, por exemplo) e com diferentes quantidades de capitais investidos que podem dar origem a vários padrões de renda diferencial sempre em relação a um lucro médio e preços de produção (Harvey, idem, p. 154). As localizações, as distâncias, os custos de transporte são fundamentais para definir essa renda, no caso urbano podemos verificar a importância da localização das infraestruturas e dos equipamentos, bem como as “amenidades” da natureza para determinados tipos de ocupação residencial ou de lazer.

26Para fixar as ideias e melhor entender uma das formas que podem assumir a renda diferencial, vamos nos reportar ao exemplo célebre de Marx quando se refere de maneira geral à renda diferencial (Marx, 1980, p. 129-134). Assim, Marx supõe que se têm dois produtos similares produzidos em duas fábricas distintas, que tenham o mesmo preço de produção que é igual ao preço de venda (que inclui o capital constante e o capital variável - neles estando embutidos a equalização geral da taxa de lucro). Pois bem, desses dois produtos similares, produzidos em mesma quantidade, um é produzido com uma máquina movida à vapor e o outro com a força hidráulica de quedas d’água. Um terá um custo maior por despender mais capital na máquina à vapor que necessita de carvão para funcionar e o outro um custo menor por utilizar a energia da natureza, a queda d’água.

27No primeiro caso, o sobrelucro provisório, que eventualmente possa se originar vem do capital empregado ou de mais descobertas levando à utilização de novos processos que poderiam aumentar a taxa de lucro com mais-valia relativa suplementar, que, por sua vez, será posteriormente equalizada na taxa média geral de lucro que supõe a generalização de novos processos de produção. Mas, no caso da roda d’água as coisas são diferentes, ele se origina da maior força produtiva “natural do trabalho ligada ao aproveitamento da força natural” (Marx, 1980, p. 132)

28Assim, a propriedade fundiária (entrave aos capitalistas, mas, ao mesmo tempo, não podendo ser negada pelos capitalistas, pois se baseia na propriedade privada, carburante do capital) em determinadas condições favorece a extração da renda da terra, pois o sobrelucro que se “origina dessa utilização da queda d’água não se origina, portanto, do capital, mas do emprego de uma força natural monopolizável e monopolizada pelo capital. Nessas circunstâncias, o sobrelucro se transforma em renda fundiária, isto é, recai para o proprietário da queda d’água” (Marx, op.cit., p. 133).

29Para Harvey “A renda diferencial, obviamente, não pode entrar no custo da produção ou no preço dos produtos, porque surge novamente do excesso de lucros de certos produtores em virtude de sua situação vantajosa” (Harvey, 1980, p. 154). As situações vantajosas existem por uma variedade de razões em diferentes condições e localização relativa. Harvey (1980, p. 154) escreve “Marx, então combina todos esses elementos, e mostra como várias combinações de solos em diferentes localizações com características diferentes, explorada em sequências diferentes, com diferentes quantidades de capital, podem dar origem a vários padrões de renda diferencial.”.

As rendas da terra no espaço urbano

30Uma vez que vimos a importância da questão da propriedade fundiária em Marx, retornaremos a sua definição no mundo urbano. Assim, David Harvey (op.cit., p. 160-161) busca entender os processos das rendas da terra nas cidades distinguindo as diferentes rendas fundiárias :

O valor alto da renda do solo nas cidades centrais não deveria ser, necessariamente, interpretado como reflexo de diferenças na produtividade marginal do solo (como sugere Mills). As rendas absolutas e de monopólio nessas localizações entram no custo da produção. As rendas diferenciais, não. Se as rendas absolutas e de monopólio são dominantes na determinação do valor do solo nas localidades centrais então é o valor do solo que determina o uso. Se as rendas diferenciais dominam então é o uso que determina o valor do solo. Na prática, naturalmente, a renda surge das três circunstâncias [absoluta, monopólio e diferencial], e é muitas vezes difícil determinar que porção do valor de renda adicional surge de qual circunstância.

31O que escreveu Harvey há quatro décadas é que não se poderia medir pela renda diferencial as rendas da terra das partes mais valorizadas dos centros urbanos metropolitanos e de grandes cidades porque o que determina essas rendas são as rendas absolutas (maiores valores, sobrelucros, garantidos pelos processos específicos da propriedade) e as rendas de monopólio (garantia da propriedade desses lugares a determinados atores dominantes das parcelas urbanas e produtores de certa cidade). Harvey precisa a problemática para entender essa relação e os tipos de atividades que se instalam nos centros urbanos mais valorizados :

O problema nessas condições é descobrir (ou gerar) firmas com funções de produção que podem prontamente ajustar-se para absorver esses custos. Não é surpreendente encontrar, por isso, que as áreas de mais alta renda na cidade são valorizadas por atividades comerciais cuja produtividade não pode ser medida – escritórios do governo, bancos, companhias de seguro, agentes de câmbio, agentes de viagem e várias formas de entretenimento são bons exemplos. Daí surge o paradoxo de que parte da atividade mais improdutiva da sociedade é encontrada no solo, que é supostamente de maior produtividade marginal em razão de sua localização. A solução desse paradoxo é simples. A renda do solo e da propriedade nas locações centrais não surge da produtividade marginal do solo, mas fora do processo que permite que as rendas absolutas e, mesmo a mais importante, a de monopólio, sejam impostas. (Harvey, op.cit., p. 161).

32Portanto, os usos do solo nas áreas condicionadas à oferta e competição dos lugares em função das distâncias e dos transportes, etc. como os modelos de localização de Von Thünen, de Alonso e outros, que comenta Harvey, demonstram, em determinadas condições que podem explicar as rendas diferenciais em função das rendas marginais e as melhores localizações de empresas e atividades, mas eles não poderiam funcionar para os centros das grandes aglomerações capitalistas, pois nelas não é o “uso do solo que determina o valor”, mas “o valor que determina o uso do solo”.

33Dito de outra maneira, o uso do solo nas periferias, por exemplo, – em função do tempo-custo de transporte, das deseconomias de aglomeração, das localizações em espaços de qualidade com inúmeros recursos da natureza onde se instalam condomínios fechados, de localizações em lugares distantes onde se instalam os programas habitacionais direcionados aos mais pobres e a certas parcelas das “classes médias” etc. – determinam o valor relativo do solo, claro, aqui também entram em linha de conta os monopólios sobre a propriedade da terra e a base da renda absoluta. Mas, os centros seriam, de maneira sobredeterminada, definidos pelos valores que impõem os usos possíveis e especulativos, pois são ocupados por setores “improdutivos”. Poderíamos nos questionar sobre esses “setores improdutivos”, aparentemente seriam aqueles que nada produzem, essa noção de produção descarta aqueles que seriam setores da economia dependentes e parasita dos outros (o setor bancário, por exemplo), mas que, apesar de viverem da especulação e do capital fictício, com a expansão do lucro e sua transformação em dinheiro, retroalimentam os circuitos econômicos e a economia real (Harvey, 2005 [2001]).

34É possível, no entanto, imaginar uma convergência dessas ondas de valorização (por um lado, diferencial e, por outro lado, absoluta e de monopólio). Assim, num primeiro momento se impõe os usos, por causa do alto valor nas áreas centrais, expulsando-se, em consequência, os usos “menos nobres” dos centros, por conseguinte, as periferias terão definidas, direta e indiretamente, de maneira relativa, seus valores de terrenos por causa da onda especulativa. Mas, por sua vez, em função dos acessos, dos transportes e da qualidade do ambiente e das infraestruturas, esses espaços periféricos, poderiam ter, de maneira sucessiva e/ou concomitante com a onda monopolista e absoluta, seus valores definido pelos diferentes usos possíveis e serem valorizados pela posição relativa que ocupam na onda diferencial. Uma e outra onda podem ser reversíveis em determinado momento e determinado espaço, convergindo para um espaço virtual dos valores e preços, mas atual, prenhe de todas as possibilidades e reversões na definição deles.

35Nos espaços centrais relativamente abandonados dos antigos centros - como no caso da cidade de Vitória, que teve nos últimos 30 anos gradualmente suas funções comerciais e de serviços ditos superiores e os serviços públicos, majoritariamente, transferidas para o Nordeste da ilha - novas populações e atividades podem dar novo significado ao espaço ou novos processos de “revitalizações” podem inverter a roda da fortuna e relançar os processos valorativos com novos usos definindo os valores do solo no quadro da economia capitalista.

36Deve-se atentar, também, para o fato, que esses processos são muito dinâmicos e como ressalta Soja, (2008 [2000]), estudando o caso de Los Angeles, as metrópoles ou posmetropoles contemporâneas são polinucleadas, o que também previa Harvey, desse modo, diversos processos de centros secundários e de periferias múltiplas acontecem de forma concomitante ou não nelas. No caso do Brasil, esses mecanismos são exemplificados em São Paulo e no Rio de Janeiro ou ainda em menor escala em metrópoles como Belo Horizonte, Salvador e Curitiba e de maneira embrionária em regiões metropolitanas como Vitória. Isto certamente dificulta a leitura dessas diferentes rendas, mas o importante para nós é identificar o processo e indicar as possíveis direções de sua expansão e as condições para que elas se realizem.

Os latifúndios e as rendas da terra na região metropolitana expandida da Grande Vitória

37O que parece confirmar as teses de Harvey em relação à renda de monopólio, à renda absoluta e à renda diferencial na Região Metropolitana da Grande Vitória e em sua área dita “expandida” que inclui os municípios de Aracruz e de Anchieta é - além dos espaços “vazios” urbanos, das áreas de proteção ambiental e dos espaços rurais relativamente disponíveis e à espera de uma valoração - a concentração fundiária na área rural e, também, nos espaços urbanos “vazios” e nos espaços naturais protegidos.

38Em efeito, existem inúmeras grandes fazendas, verdadeiros latifúndios metropolitanos, como foi indicado precedentemente, na região ; ainda não pudemos, esse é um dos objetivos da nossa pesquisa, identificar e localizar exatamente o conjunto das médias e grandes propriedades (de mais de 200 hectares) na região, mas a partir dos dados do censo agropecuário do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística de 2006 (IBGE 2006), pode-se observar ali uma concentração fundiária excepcional (cf. Figura 1 e Quadro 2).

39A área rural é significativa, como vimos, porém, somente 2,5 % da população da Região Metropolitana Expandida, incluindo os municípios de Anchieta e de Aracruz, é rural. São, sobretudo, os municípios de Anchieta, Fundão e Aracruz os que têm uma maior população rural, respectivamente 24 %, 15,5 % e 12 % da população total (cf. Quadro 2). Ora, com exceção de Guarapari, Cariacica e Fundão, mais de 50 % das áreas das propriedades rurais têm uma superfície superior a 200 hectares e estão concentradas nas mãos de poucos. Parece-nos que essa situação é o reflexo de uma concentração da propriedade fundiária na sociedade brasileira de maneira geral, mas, o Espírito Santo, se destaca, em determinadas áreas, pela fragmentação de suas propriedades rurais pertencentes a um pequeno campesinato com propriedades de até 100 hectares, notadamente na região serrana central ; então, a concentração fundiária na região metropolitana parece seguir, em alguns municípios, o padrão da concentração de terras da região Norte do estado - em particular Aracruz que se encontra naquilo que denominamos de Região Metropolitana Expandida da Grande Vitória - onde há grandes latifúndios com monoculturas de eucaliptos, de cana-de-açúcar, de fruticulturas e de café.

40Percebe-se, em 13 anos, uma transformação exponencial da situação fundiária e dos usos e ocupações da terra na região. Assim, os usos e a ocupação urbano, agrícola, plantations de eucaliptos e pastagens, bem como as áreas de florestas (primárias e secundárias que denominamos de matas) passaram no período de 1997 a 2010 de 85 % para 92 % da superfície da Região Metropolitana Expandida (cf. Quadro 3), o espaço urbano, as áreas plantadas com eucalipto e a agricultura tiverem no período uma evolução positiva, no conjunto da região, em sua participação na ocupação das áreas, em detrimento das matas e das pastagens (mas, essas últimas continuam, apesar disso, a ser o principal tipo de uso da terra na região), bem como da vegetação de restinga e, pelo menos em parte, das zonas alagadas, conforme pode se verificar no quadro 3 e figuras 2 e 3.

41A variação percentual da superfície ocupada pelos espaços urbanos foi substancial no período invocado (uma evolução de mais 58,4 % para a RMGV-E e 35 % para a RMGV) ; a área para a agricultura evolui em mais de 300 % na RMGV-E e 391 % na RMGV e a eucaliptocultura teve uma evolução exponencial na RMGV (249 % em 13 anos) e 66,5 % na RMGV-E, assim hoje são quase 800 km² de área dedicada a essa monocultura que traz tanto dissabores para o território do Espírito Santo repetindo os velhos mecanismos dos ciclos de exploração de produtos primários voltados para exportação e que causam impactos sobre a produção de produtos alimentares e sobre os solos. Por outro lado, as matas (primárias e secundárias, de reservas, parques, áreas de proteção e dos outros espaços de proteção permanente ou não) tiverem um drástico recuo perdendo 113 km² de área. As pastagens - malgrado o fato de representarem 1/3 da área total da região – recuaram, igualmente : menos 17 % no período considerado.

42Essas transformações estão associadas à concentração da propriedade fundiária e representam um perigo eminente para o equilíbrio ecológico da região e para o bem estar dos habitantes, pois espaços outrora preservados estão sendo literalmente comidos por usos inadequados.

43Assim, o espaço da região metropolitana tem assistido a uma transformação de pastagens e matas em espaço urbano e/ou em outras culturas e a uma monoculturalização por meio do eucalipto. Esse último representa hoje quase 1/5 do território da região, essas plantações estão, notadamente, concentradas em Aracruz, mas se expandem para todos os municípios (cf. figuras 2 e 3).

44A atividade predominante das criações extensivas de gado em grandes superfícies de pastos em uma região metropolitana pode ser explicada pela manutenção por diversos proprietários de uma atividade de cultura mínima com o propósito que sua propriedade não seja declarada improdutiva e possa ser objeto de desapropriação e destinada à reforma agrária e a acolher os trabalhadores sem-terra. Assim, os latifundiários ficam à espera de uma valorização de suas terras com a expansão da mancha urbana levada à cabo pela expansão das construções imobiliárias, bem como das infraestruturas e polos industriais ligados ao petróleo, à siderúrgica e à celulose.

45O monopólio da propriedade fundiária e sua concentração em poucas mãos é um dos corolários desse processo que permite uma transformação de terras rurais - ou de terras que apesar de se encontrarem em um parque ou outro tipo de área de proteção ambiental são ainda reivindicadas por proprietários fundiários - em terras urbanizáveis e, portanto, podendo-se extrair renda da terra dessa condição privilegiada.

46Como ilustração do que acabou de ser escrito pode se invocar a situação do município de Serra, em 2006 60 % das terras rurais do munícipio tinham mais de 500 hectares, concentrados nas mãos de apenas 3 % dos proprietários ; e 47 % das propriedades rurais pertenciam a três proprietários, o que equivalia a 145 km² (14 500 hectares), o dobro da superfície total do município de Vitória. Os pastos, em Serra, representavam mais de 1/3 dos usos e da ocupação das terras e 56 % da área rural, mas apesar disso, como vimos, eles têm recuado e a eucaliptocultura representava em 2010 no município 53 km² (cf. Quadro 3), ou seja, 15 % das terras rurais, apresentando uma evolução espetacular entre 1997 e 2010 de 73 % nas plantações (cf. Quadros 1 e 3).

Figura 2 : Usos e ocupações da terra na Região Metropolitana Expandida da Grande Vitória 1997

Observação : a categoria eucaliptocultura inclui as plantações de Seringueiras (4 % do total da categoria).

Quadro 3 : Valores absolutos e variação do uso e ocupação da terra nos municípios da Região Metropolitana Expandida da Grande Vitória

1997-2012

Município	Urbano			Mata			Pastagem			Agricultura			Eucaliptocultura (*)
	1997 (km²)	2010 (km²)	Variação ( %)	1997 (km²)	2010 (km²)	Variação ( %)	1997 (km²)	2010 (km²)	Variação ( %)	1997 (km²)	2010 (km²)	Variação ( %)	1997 (km²)	2010 (km²)	Variação ( %)
Anchieta	1,8	10	455,6	88,4	78,5	-11,2	237	230	-3,0	8,4	19,8	135,7	27	43,2	60,0
Aracruz	14,5	22	51,7	255	259,7	1,8	466	351,4	-24,6	27,6	98,6	257,2	402	581,9	44,8
Cariacica	40,62	64,09	57,79	116,37	100,50	-13,64	100,7	68	-32	2,5	20,7	728	0	8,8	880
Fundão	1,95	5,06	159,61	86,79	75,19	-13,37	151,8	149,8	-1	4,5	22,7	404	13,6	30,6	125
Guarapari	13,27	33,54	152,73	275,49	218,59	-20,65	221,3	120	-46	17,4	116,7	571	4	46,6	1065
Serra	62,35	95,89	53,80	130,02	132,80	2,14	213,1	199,9	-6	5	14,7	194	30,7	53	73
Viana	9,44	15,70	66,36	138,38	112,76	-18,52	128,5	138,1	7	8,5	17,5	106	0,1	25,7	25600
Vila Velha	43,25	66,06	52,73	23,12	24,05	4,05	89,4	85,6	-4	1,9	3,3	74	0,04	3,1	7650
Vitória	38,30	44,84	17,08	12,78	11,31	-11,54	3,9	1,9	-51	0	0	0	0,1	1,8	1700
RMGV	209,18	325,19	35,68	782,95	675,20	-15,96	908,7	763	-16	39,8	195,6	391	48,5	170	249
RMGVE	225,5	357,2	58,4	1126,4	1013,4	-10,0	1611,7	1344,4	-16,6	75,8	314,0	314,2	477,5	795	66,5

(*)inclui plantações de Seringuerias para produção de borracha, em 2011, segundo o IBGE, a produção da RMEGV correspondia à 33,3 Km2 de área (sobretudo em Guarapari com mais de 1/3 das plantações), ou seja, o equivalente a 4 % da área total do que chamamos de eucaliptocultura na RMEGV, pois o eucalipto é a planta dominante a 96 %.

Fonte : Fibria, 1997, adpatado e Instituto Jones dos Santos Neves – IJSN, 2010.

Domicílios vagos, lançamentos imobiliários e déficit habitacional na Região Metropolitana da Grande Vitória

47Depois de ter constatado a concentração fundiária, a predominância das pastagens, a redução dos espaços das matas e a consequente evolução dos espaços urbanos e de determinadas culturas voltadas para a indústria e a exportação, bem como a importância dos vazios urbanos na região metropolitana, analisaremos rapidamente, como modo de reforçar nossas hipóteses iniciais sobre a extração da renda da terra e a especulação imobiliária na região, os domicílios vagos com dados do IBGE do censo de 2010 e os lançamentos imobiliários e os preços médios dos mesmos repertoriados pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil do Espírito Santo (Siduscon - ES) em diversas áreas da região de estudo no período de 2005 a 2012, cruzaremos, por fim, esses dados com o déficit habitacional de 2008 elaborado pelo Instituto Jones dos Santos Neves (IJSN) (cf. figuras 4 e 5).

48A primeira coisa que nos chama a atenção (cf. figuras 4 e 5 e quadro 5) é o número elevado de domicílios vagos na região metropolitana vis à vis do déficit habitacional anunciado pelos órgão públicos. De maneira sumária podemos constatar que apenas 8 % desses domicílios seriam suficientes para responder à demanda habitacional, no entanto, além do fato que o cálculo do déficit pode não levar em conta inúmeros domicílios precários, as demandas dos mais pobres nem sempre se encontram onde estão esses domicílios vagos.

Quadro 5 : Domicílios vagos e déficit habitacional da Região Metropolitana da Grande Vitória*

Município	Domicílios particulares não ocupados vagos - 2010	Déficit habitacional total em valores absolutos 2008
Cariacica	10.921	1075
Guarapari	8.188	608
Serra	15.560	890
Viana	2.668	264
Vila Velha	17.190	927
Vitória	11.779	1.472
Total	66.306	5236

(*) Com exceção de Fundão

Fonte : IBGE, censo 2010 e IJSN, 2008.

49Mas, a situação especulativa fica evidente ainda quando se verifica que esses domicílios vagos se distribuem em toda a região, no entanto há certas concentrações em bairros, em geral, localizados no centro da aglomeração e nas áreas mais valorizadas, como Praia do Canto, Jardim da Penha, Mata da Praia, Jardim Camburi em Vitória, Praia da Costa, Itaparica e Itapõa em Vila Velha e no entorno de Laranjeiras e da estrada estadual ES 010 em Serra, onde se localiza também a região das praias de Manguinhos e de Jacaraípe. Ora, é nessas áreas ou próximo delas onde, predominantemente, mais se construiu nos últimos anos e onde os valores dos imóveis construídos progrediram no período de 2005 a 2012 (cf. figuras 6 e 7).

50Em relação aos lançamentos imobiliários, repertoriados pelo sindicato da indústria da construção civil, temos assistido depois da crise de 2008 a um ligeiro recuo em algumas áreas centrais, mas os lançamentos continuaram a acontecer de maneira constante e “sustentada” em 2010 e 2011, porém com um recuo marcado em 2012, em particular em Vila Velha, Serra e Cariacica. Vitória, pelo fato de ter menos terras disponíveis tem tido uma tendência descendente nos lançamentos imobiliários desde 2008.

51Os lançamentos computados pelo mercado imobiliário nos três últimos anos nos parecem ser consequência, sobretudo, nos últimos anos, do programa do governo federal Minha Casa Minha Vida (MCMV).

52Esses empreendimentos do MCMV, majoritariamente destinados às camadas médias se localizam em áreas mais centrais e onde se encontra presente infraestruturas. São os espaços onde o negócio imobiliário investe mais na região, em particular nos municípios de Serra e Vila Velha. As regiões de lançamentos imobiliários do sindicato da indústria da construção imobiliária do Espírito Santo podem ser estudadas pela análise das unidades residenciais de dois quartos. Assim, pode-se perceber como os valores do metro quadrado dessas unidades evoluem em função da centralidade e da concentração de equipamentos comunitários como escolas, postos de saúde, postos de polícia e de assistência social (cf. figura 6).

53Na RMGV se localiza, igualmente, a quase totalidade das construções do programa no Espírito Santo destinada aos que ganham até 3 salários mínimos e invariavelmente esses conjuntos residências de qualidade ruim e com casas de 42m², estão localizados nas periferias da região nos vazios urbanos e nos limites das zonas urbanas e rurais com pouca ou nenhuma infraestrutura de transporte, equipamentos, comércios e serviços diversos. Produz-se, desse modo, uma cidade extensa horizontalmente. Os conjuntos se localizam ali onde se encontram as terras mais baratas que permitem aos promotores imobiliários retirar sobrelucro do empreendimento a partir de fortes subsídios ou doação dessas terras por parte do poder público

Conclusões

54O que se pode notar pelo que relatamos é a extremada concentração fundiária. Associado a esses aspectos constatamos a existência de vazios importantes das terras consideradas urbanas (69 % do perímetro urbano) e a existência de milhares de domicílios vagos na Região Metropolitana (66 306), que indicam em relação ao déficit habitacional (5 236 domicílios), uma desenfreada corrida especulativa na produção de imóveis (existem 34 863 unidades residenciais em construção em dezembro de 2012, conforme o sindicato da indústria da construção civil) – principalmente prédios de apartamentos de 2 e 3 quartos – na região metropolitana. Conformando uma captura da renda da terra tanto absoluta, como de monopólio e diferencial à geometria variável e de maneira intrincada por meio da manutenção artificialmente elevada dos valores, demonstrando que não é a “lei da oferta e da demanda” que define os valores dos imóveis, mas antes a capacidade, relativa, que algumas empresas têm de controlar o mercado, mesmo com estoques elevados de imóveis e muita terra livre.

55Esse retrato da região não pode ser compreendido sem o papel ativo do Estado (Federal, Estadual e municipal) na permissão dessa expansão por meio de tolerâncias à transgressão e/ou adaptações apressadas dos Planos Diretores Municipais e das legislações ambientais e urbanas (Zanotelli, Ferreira, Marques de Antônio et al., 2012), no desenvolvimento de projetos industriais e infraestruturais que desencravam e/ou impactam áreas rurais e/ou de proteção ambiental e espaços de vida de populações tradicionais e, por fim, nos programas de habitação que permitem uma expansão desenfreada da cidade e da especulação.

56A forma como se expande a Região Metropolitana em função dos processos de construções imobiliárias tem dois efeitos complementares, duas ondas simultâneas que são convergentes e divergentes. A primeira é o fato de se buscar valorizar ainda mais as áreas centrais onde se localizam os empreendimentos lançados destinados predominantemente às camadas superiores das classes médias, levando à construção de residências em sobrenúmero que se acrescentam aos domicílios vagos presentes nas áreas mais valorizadas (renda de monopólio e absoluta mais elevada definindo as ocupações), o que não deixará de colocar problemas de oferta que já levam no momento atual a um rearranjo tímido dos preços, provocando a diminuição do ritmo das vendas e dos preços nos setores centrais da RMGV (cf. Sinduscon, 2012, A Gazeta, 1 de out. de 2012 e http://www.zap.com.br/​imoveis/​fipe-zap) e uma equalização dos ganhos de alguns agentes imobiliários em relação aos outros. A segunda é a valorização relativa de áreas nas franjas do urbano com o rural, pois elas tendem a ter valores mais elevados em função das infraestruturas que mais tarde ou mais cedo acompanharão os conjuntos habitacionais, o que vai de par com os inúmeros projetos de expansão dos polos industriais da aglomeração. Essa valorização e, também, a competição por terras por parte das empresas imobiliárias pode acelerar ainda mais a expansão urbana, trazendo mais problemas estruturais para a região. Essa dinâmica diferencial tende, da mesma maneira, a sofrer os efeitos da especulação das áreas centrais, assim, os valores podem oscilar para mais ou para menos nas periferias em função do movimento de especulação, como parece ser o caso atualmente.